Analiza due diligence jest jedną z najbardziej kompleksowych i nowoczesnych metod analitycznych stosowanych przy zakupie nieruchomości. Pozwala na kompleksową ocenę stanu obecnego i perspektyw rozwoju nabywanej nieruchomości. Błędny jest powszechny stereotyp, że analizy due diligence wykonują tylko prawnicy i że dotyczy to tylko stanu prawnego nieruchomości. Do tego typu zleceń potrzebny jest komplet specjalistów z różnymi uprawnieniami.
Rzetelność analiz due diligence
Rynek usług w zakresie due diligence jest mocno przeszacowany jeśli chodzi o ceny, bo często analizy są zlecane znanym firmom doradczym, które często podzlecają te kwestie lokalnym specjalistom. Wielokrotnie widywaliśmy operaty due diligence, z których nic nie wynikało dla inwestora albo zawierały wprowadzające w błąd informacje na niekorzyść planowanej inwestycji. Co więcej, płacono za nie dziesiątki lub setki tysięcy złotych. W Internecie można również znaleźć bardzo wiele informacji o due diligence nieruchomości, które wprowadzają w błąd – szczególnie w kwestiach weryfikacji danych w księgach wieczystych. Sugerowanie się takimi radami może spowodować duże straty finansowe. Dlatego w niniejszym artykule przytoczę tylko 7 z blisko 30 kwestii, które moim zdaniem są obowiązkową check listą w procesie due diligence. Straty, które wynikają z tego, że ktoś nie miał wiedzy w danym zakresie lub zaniedbał obowiązek sprawdzenia podstawowych kwestii, to szkody dla inwestora, dlatego to on powinien zadbać o stan swojej wiedzy.
Poważne błędy map zasadniczych
Zacznę od najbardziej powszechnego błędu, jakiego dopuszczają się inwestorzy i architekci. Nie wiem czemu, wiele osób przyjmuje, że mapa otrzymana z urzędu z czerwonymi pieczątkami to świętość. Mapy te niosą wiele błędów, które przekładają się na mniejsze lub większe problemy dla inwestorów. Aktualizowaliśmy setki warszawskich map zasadniczych i policzyliśmy, że w przypadku przejścia z mapy analogowej na numeryczną średnio na 1ha przypada 50 błędów. Mowa tu o niewykazanych lub niezaktualizowanych danych, takich jak: obecność mediów, ilość kondygnacji budynków czy wysokość budynków, powierzchnie utwardzone itp. Żeby zobrazować skalę problemu, przedstawię przykład. Załóżmy, że na działce, gdzie ma być zbudowana galeria handlowa, zaznaczony jest hydrant i gaz, a w terenie faktycznie nie ma tych instalacji. Albo są w terenie, ale na mapie nie odnotowano, że są nieczynne. Architekt projektuje budynek galerii w oparciu o dane na mapie. Urzędnik z Wydziału Architektury czy Wydziału Geodezji niekoniecznie wychwyci ten błąd i wyda pozwolenie na budowę. Problem ujrzy światło dzienne dopiero na etapie budowy, co będzie wiązało się z pozwoleniem zamiennym, dodatkowymi kosztami i wydłużeniem procesu. To na podstawie danych z mapy zasadniczej przecież uzyskujemy parametry do pozwolenia na budowę. Jest to zatem priorytetowy dokument projektowy, szczególnie istotny, gdy pozwolenie na budowę uzyskuje się w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Dlaczego więc inwestorzy go zaniedbują?
Granica nieruchomości 3 m lub 15 m obok
Jak to możliwe, że jednemu z prestiżowych budynków w ścisłej, miejskiej zabudowie zagraża rozbiórka części budynku? Jest to efekt niesprawdzenia dokładności położenia granicy nieruchomości, którą się nabywa. W tym przypadku do takiego zagrożenia przyczynił się potencjalny inwestor zainteresowany sąsiednią nieruchomością i tym samym wywołał lawinę problemów, wykazując, że granica biegnie w innym miejscu niż myśli właściciel sąsiedniego budynku. Wiele działek w Polsce nadal nie ma ustalonych granic, dlatego należy sprawdzić pochodzenie i dokładność punktów granicznych i w razie potrzeby zrobić okazanie granic. Analizując materiały urzędowe (w tym materiały archiwalne), możemy stwierdzić, na ile granica wrysowana na mapę jest poprawna. Rekordowe przesunięcie granicy nieruchomości, jakie wykazaliśmy dla inwestora, to 3 m na terenie Warszawy i 15 m w powiatach ościennych stolicy. Już na samej mapie zasadniczej możemy mieć na linii granicy symbol „s”, co znaczy, że granica jest sporna. Zdarzały nam się również sytuacje, gdy inwestor kupił nieruchomość o wymiarach 16 m x 200 m. Jednak w toku procedury ustalenia granicy okazało się, że działka ma przesunięte granice i faktyczna szerokość to 13 m. Przy konieczności odsunięcia się budynku od granic o 3 lub 4 m powodowało to konieczność zaprojektowania frontowej ściany budynku o szerokości 7 m lub 5 m, co uniemożliwiło inwestycję, biorąc pod uwagę konieczność zaprojektowania drogi wewnętrznej dla wszystkich projektowanych budynków. W przypadku inwestycji o charakterze handlowym w dużym mieście taka szerokość budynku bardzo ogranicza możliwości projektowe i jej atrakcyjność. Warto zatem wiedzieć, że prawo polskie dopuszcza błąd położenia punktu granicznego względem osnowy aż 3 m, co stanowi szóstą najgorszą grupę dokładności położenia punktu granicznego!
Spójność danych ewidencyjnych działki w EGIB i KW
Wielu specjalistów wykonujących due diligence w zakresie prawnym mówi o tym, że najważniejsze w nabywaniu nieruchomości jest sprawdzenie księgi wieczystej (KW). Nic bardziej mylnego! Oprócz KW istnieje jeszcze Ewidencja Gruntów i Budynków (EGIB). Nadrzędnym dokumentem w zakresie chociażby sprawdzenia powierzchni nabywanej nieruchomości jest EGIB. Zakup działki jest możliwy tylko wtedy, gdy powierzchnia w EGIB jest tożsama z powierzchnią w KW. W przypadku rozbieżności notariusz nie zezwoli na sfinalizowanie transakcji do czasu ujednolicenia powierzchni w obu dokumentach. Dzięki sprawdzeniu tych elementów kupujący może dowiedzieć się, czy powierzchnia działki, za którą ma zapłacić, nie jest zawyżana przez sprzedającego i jest tożsama w EGIB i KW. Rozbieżność między powierzchnią użytkową a całkowitą budynku, która jest wpisana w KW, dla bardzo dużych budynków potrafi sięgać nawet 50%. Z czego to wynika? W Polsce mało kto panuje nad pojęciami dotyczącymi powierzchni nieruchomości. Notariusze, wpisując powierzchnie do umów, nie mają obowiązku sprawdzić i nie zastanawiają się nad tym, co ta powierzchnia oznacza. Duży problem pojawia się również, gdy rozbudowujemy centrum handlowe, a samo pozwolenie na budowę jest kilkuetapowe i centrum zawiera kilka niezależnych budynków. Co należy zrobić w takiej sytuacji? EGIB może zrobić wpis powierzchni (aktualizację powierzchni), ale tylko z projektu budowlanego. Pomiar z natury nie jest dopuszczony. Na szczęście, wszystkie projekty z pozwoleniami na budowę są archiwizowane w Wydziałach Architektury gmin lub dzielnic. Nie ma problemu, aby do takich dokumentów dotrzeć i poprosić o kopię. Jeżeli centrum handlowe się rozbudowywało, to należy wszystkie te pozwolenia zebrać, ułożyć w całość, zrobić pomiary pięter i powierzchni użytkowej i chociaż powierzchownie sprawdzić, czy stan rzeczywisty z pomiaru odpowiada projektowi. Następnie w odpowiednim wydziale zaktualizować kartę budynku i wpisać do niej powierzchnię użytkową. Jednak M.st. Warszawa często odmawia wpisania takich danych, mimo że znajduje się na to miejsce w rubryce na wypisie z rejestru budynków. Dlaczego? Bronią się tym, że dotyczy to tylko lokali wyodrębnionych w budynku. Jednak na załatwienie tej sprawy istnieją inne sposoby.
Linie wpływające na parametry zabudowy
Bardzo istotne z punktu widzenia rozbudowy galerii handlowych lub projektowania nowych budynków są wszelkiego rodzaju linie: rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, nieprzekraczalne linie zabudowy, obowiązujące, nieprzekraczalne linie zabudowy dla zwyżek, obowiązujące linie zabudowy kondygnacji w podcieniach, linie energetyczne, linie osi dróg itp. Trochę ich jest i każda z nich wpływa na parametry planowanej inwestycji. Każdy świadomy inwestor powinien wraz z geodetą weryfikować poprawność wkreślania tych linii na mapach zasadniczych. Nie każdy wie również o tym, że można próbować oficjalnie zmieniać bieg tych linii tak, aby inwestycja była bardziej „opłacalna”. Oczywiście nie da się „ponaciągać” wszystkich linii dla każdej inwestycji, ale czasami przesunięcie jednej z nich daje inwestorowi wymierne korzyści. Jednym z przykładów, z którym miałem styczność, było przesunięcie dla inwestycji linii zabudowy w kierunku granicy działki. Dzięki temu zabiegowi inwestor zyskał dodatkowe kilkanaście cm wzdłuż całej kilkudziesięciometrowej długości działki. Przeliczając to na 6 kondygnacji budynku i cenę za m2 wynajmowanej powierzchni, tak drobna zmiana dała nieplanowany zysk ponad 500 000 zł z tytułu sprzedaży lokali. Dlatego dla architektów i branżystów od sieci niezwykle ważne powinno być pracowanie na aktualnych i wiarygodnych danych do celów projektowych. W przeciwnym razie inwestorzy często tracą metry kwadratowe zabudowy. Czasami architekci przez ostrożność odsuwają się od tych linii w głąb działki. Robią to z dwóch powodów. Po pierwsze, żeby nie przedłużać procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę, a po drugie, żeby nie być pociąganym do odpowiedzialności w przypadku przekroczenia tych linii. Dlatego to w interesie inwestora leży znajomość tego tematu i maksymalne wykorzystanie linii na aktualnej ze stanem rzeczywistym mapie.
Dekret Bieruta i uratowane 30 mln zł
Wiele osób działających w branży nieruchomości nie wie o istnieniu tzw. zbioru dawnych dokumentów i dekretu Bieruta obejmującego „centralny” rynek warszawski o powierzchni ok. 14 148 ha, co stanowi 27,4% miasta. Obszar ten znajduje się w granicach Śródmieścia, Mokotowa, Żoliborza, Ochoty, Woli, Pragi-Płd., Pragi-Płn., Bielan, Targówka, Białołęki oraz Ursynowa. Sprawdzenie, czy działka nie jest objęta dekretem Bieruta, daje informację, czy może być ona podstawą do roszczenia lub czy już nie toczy się wobec niej postępowanie wszczęte przez dawnych właścicieli. Z kolei, jeżeli takie postępowanie się toczy, to potencjalny inwestor uzyska informację, że obecny właściciel wpisany do KW nie może sprzedać takiej działki żadnemu zainteresowanemu kupnem, a notariusz nie pozwoli sfinalizować takiej transakcji. W 2018 roku jeden z zainteresowanych kupnem działki w ścisłej warszawskiej zabudowie zgłosił się do mnie, żeby sprawdzić granice nieruchomości, na którą miał wydać ponad 30 mln zł. Przedmiotem zlecenia wcale nie było zbadanie roszczeń dekretowych, ale sprawdzenie w terenie granic działki, która miała przylegać do głównej drogi i która docelowo miała obsłużyć nowo projektowany budynek pod kątem zjazdu do drogi publicznej. Po weryfikacji granic okazało się, że kupowaną działkę na całej linii styku z ulicą dzieli bardzo wąski pasek gruntu. Ustaliliśmy, że działka ma status określony jako „władający gruntem”, a nie „właściciel”. W związku z tym złożyliśmy wniosek do biura spraw dekretowych i po 2 tygodniach uzyskaliśmy informację, że na biuro podawcze jakiś czas temu wpłynął wniosek o roszczenie byłych właścicieli w sprawie odzyskania gruntu. Taki stan rzeczy powoduje zablokowanie wszelkich działań związanych ze sprzedażą nieruchomości, uzyskiwaniem pozwoleń na budowę czy innych procesów budowlanych. W efekcie kupujący na dwa dni przed umówionym terminem spotkania u notariusza w sprawie podpisania aktu notarialnego wycofał się z transakcji. Zasięgając wspólnie z klientem porad prawnych u kilku kancelarii warszawskich, pół żartem, pół serio ustaliliśmy, że ewentualny proces wyjścia z sytuacji po podpisaniu aktu notarialnego mógłby w polskich realiach trwać od 20 do 40 lat. Mała rzecz, a jakże ważna dla warszawskich inwestorów.
Jak zwiększyć wysokość galerii?
Wiele galerii handlowych otrzymuje pozwolenia w oparciu o decyzję warunków zabudowy. Wysokość nowo projektowanego budynku jest jednym z najważniejszych parametrów, a tym samym wpływa na opłacalność inwestycji. Wiele osób nie wie, że można negocjować wysokość budynku na etapie uzyskiwania WZ, mając odpowiednie argumenty w kieszeni. Urzędnik określa ten parametr na podstawie okolicznych budynków analizowanych w ramach tzw. „kołnierza”. Wykonywałem dla inwestorów takie analizy i udawało nam się uzyskać wyższy parametr wysokościowy w porównaniu z wyjściowym. Pokażę na przykładzie, jak to jest możliwe. Przy jednej z inwestycji w warszawskim Ursusie wykazaliśmy, że na mapie zasadniczej 95% budynków miało zaniżone wartości wysokości istniejących budynków. Był to fakt widoczny gołym okiem w terenie. Po pomiarze ustaliliśmy, że różnice na najbliższych tylko budynkach wahały się od 0,5 do 2 m wysokości. Nowa średnia z pomiarów pokazała, że inwestor może mieć budynek wyższy o 1–2 m. W tym przypadku wystarczyło dodatkowe 30 cm do kolejnej pełnej kondygnacji. Analiza przyniosła oczekiwany efekt, bo inwestor comiesięcznie będzie wynajmował dodatkowe m2 powierzchni. Zwrócę tu uwagę na niedocenioną rolę urbanisty, który w wielu procesach inwestycyjnych jest niesłusznie pomijany. Występując z wnioskiem o decyzję WZ, warto mieć analizę urbanistyczną, która uargumentuje punkt widzenia inwestora, nawet jeśli pomysł na jego budynek jest mocno zawyżony względem sąsiedztwa. Czasami wykazanie, że budynek może być dominantą wysokościową albo może stanowić zakończenie osi widokowej wystarczy, by uzyskać więcej kondygnacji niż wynika to z sąsiedztwa.
Kontrola metrażu kupowanej galerii handlowej
Poza weryfikacją powierzchni kupowanej działki, jednym z elementów, koniecznym do sprawdzenia, jest powierzchnia budynku galerii handlowej – każdego piętra, wykazanych powierzchni najmu, powierzchni wspólnych piętrowych i budynkowych. Na podstawie powierzchni naliczane są ceny za sprzedaż budynku. I pomimo że do KW, EGIB i do celów podatkowych wykorzystuje się powierzchnie liczone według normy PN-ISO 9836:1997, to przy galeriach handlowych brane są pod uwagę powierzchnie liczone według standardu BOMA Retail. Są to kluczowe dane dla kupującego, jednak w naszym 12-letnim doświadczeniu i blisko 6 mln m2 pomierzonych powierzchni komercyjnych nie zdarzało się, żeby sprzedający chciał przekazać dokumentację kupującemu. Nie zdarzyło się również, żeby powierzchnie w rent-rollu zgadzały się z rzeczywistością, a współczynniki powierzchni wspólnych były prawidłowo wyliczone. Gdy kupujący chce pomierzyć budynek, zwykle nie otrzymuje zgody, a sprzedający odmowę argumentuje zakłócaniem pracy najemców. Kupujący często skazany jest na zaufanie w podawanych powierzchniach, wskaźnikach i parametrach. Często po zakupie budynku i dokonaniu pomiaru okazuje się, że powierzchnie były zawyżone.
Po co robić due diligence?
Powyżej wykazałem tylko 7 z 30 kluczowych moim zdaniem elementów w całym procesie due diligence. Dzięki tej analizie możliwe jest ujawnienie potencjalnego ryzyka dla nabywcy zarówno przy kupnie pustej działki inwestycyjnej, jak i nieruchomości zabudowanej. Dysponowanie taką wiedzą może być mocną kartą przetargową przy negocjacjach. Inwestor zyskuje świadomość możliwości inwestycyjnych, nie straci na kupnie nieruchomości z ograniczeniami budowlanymi, planistycznymi czy prawnymi. Zaoszczędzi też wiele cennego czasu w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę, który traci wielu inwestorów. Taki ogląd na sprawę daje więc możliwość uniknięcia nieprzewidzianych sytuacji i kosztów, a tym samym pozwala na szybsze ukończenie procesu. Minimalizuje także ryzyko ewentualnych zagrożeń na nieruchomościach sąsiednich. Poznaje się najsłabszy parametr nieruchomości mający wpływ na chłonność działki i cały projekt. W efekcie znajomość tych kwestii powoduje, że inwestor – albo świadomie decyduje się na dodatkowe koszty i zagrożenia, podejmuje próby negocjacji, albo rezygnuje z zakupu problematycznej nieruchomości. Warto pamiętać, że analiza due diligence może także przynieść korzystne aspekty. Może bowiem się okazać, że sprzedający zaniżył liczbę metrów kwadratowych powierzchni sprzedawanego budynku, i inwestor może dowiedzieć się, że kupuje znacznie więcej niż oferuje sprzedający.
Adrian Hołub – Investor, Geodetic Board Member, Lecturer, Author
Niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, trener, publicysta branżowy, wykładowca akademicki, inwestor nieruchomości, geodeta. Członek Zarządu Polish Geodetic Group. Od 12 lat nakreśla strategie zarządzania powierzchniami do celów najmu i do celów podatkowych w budynkach biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych i kamienicach. Doradza i wykonuje analizy due diligence nieruchomości. W czasie 12-letniej praktyki pomierzył lub nadzorował ponad 5 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Za dotychczasową pracę zawodową otrzymał ponad 100 referencji i listów z podziękowaniami od polskich i międzynarodowych firm.
Od 2013 roku prowadzi certyfikowane Akademie Inwestora. Jest organizatorem corocznych Ogólnopolskich Kongresów Geodetic oraz wydawcą rocznika Geodetic (Investor Real Estate Expert). Od 2017 roku wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim i Uniwersytecie Łódzkim. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości na szczeblu regionalnym, krajowym i międzynarodowym. Od 2017 roku ekspert Legalis Administracja i Legalis Księgowość Kadry i Biznes.
