Jak właściciele galerii powinni reagować na upadłość najemców?

W Polsce w pierwszej połowie 2020 roku epidemia koronawirusa i związane z nią zamknięcie galerii handlowych dołożyły swoje: można postawić tezę, że wielu najemców będzie musiało zmierzyć się z problemami, a część z nich upadnie.

Konsekwencje upadłości najemcy

Upadłość najemcy ma znaczące konsekwencje dla galerii. Po pierwsze, powstają zaległości, których trzeba dochodzić w procedurze upadłościowej. W upadłości pieniędzy nie starcza dla wszystkich i zazwyczaj wynajmujący odzyska skromny procent kwoty zaległości. Po drugie, zagrożone są przepływy finansowe – najemcy w upadłości często nie płacą także bieżących zaległości, co zagraża wynikającym z kredytów zobowiązaniom właściciela do zapewnienia określonego stopnia pokrycia raty kredytowej przychodami z czynszów. Przy czarnym scenariuszu może to skutkować wypowiedzeniem kredytu przez bank i zażądaniem jego natychmiastowej spłaty, co może zagrozić wypłacalności samej galerii. Po trzecie, zamknięty lokal upadłego najemcy odstrasza klientów galerii i może uruchomić przewidziane w umowach z niektórymi najemcami konsekwencje nieosiągnięcia założonych progów komercjalizacji.
Upadłość najemcy może mieć zatem poważne konsekwencje dla galerii, dlatego działania właścicieli należy podzielić na 3 opisane niżej fazy, różniące się celami i podejmowanymi działaniami.

Faza I – przed ujawnieniem się problemów finansowych najemcy

• Krytycznym celem właściciela jest odzyskanie lokalu – najlepiej w drodze uzgodnień z upadającym najemcą, a jeśli to niemożliwe – w drodze wypowiedzenia umowy i przejęcia lokalu. Jednak realizacja tego zadania po złożeniu wniosku o upadłość najemcy (nawet zakładając, że wynajmujący się o nim od razu dowie) będzie utrudniona a „okienko reakcji” wynajmującego może być bardzo krótkie: po powołaniu tymczasowego nadzorcy sądowego (TNS) – co może nastąpić już po kilku dniach – najemca może potrzebować jego zgody na rozwiązanie umowy. Dlatego podstawowe zadanie właścicieli w fazie I to monitoring sytuacji najemców dla zidentyfikowania nadchodzącego zagrożenia upadłością na wczesnym etapie. Syndromy niewypłacalności mogą obejmować:
• opóźnienia płatności,
• opóźnienia w dostarczeniu gwarancji,
• problemy spółek z grupy,
• „ewakuację” członów zarządu,
• słabe zatowarowanie sklepu.

Warto przed zaobserwowaniem powyższych późnych sygnałów już wcześniej monitorować sytuację najemców – poniższa lista zawiera środki, jakie podejmujemy w tym celu w praktyce naszej kancelarii:

• monitoring KRS,
• okresowa weryfikacja sprawozdań finansowych,
• weryfikacja sytuacji spółek matek, np. w dostępnych online rejestrach handlowych lub upadłościowych,
• badanie Monitora Sądowego i Gospodarczego,
• weryfikacja sytuacji finansowej za pomocą baz typu Bisnode,
• weryfikacja ryzyka niewypłacalności za pomocą wskaźnika „Z-score” (ekonomiczny wskaźnik opracowany przez amerykańskiego ekonomistę prof. E. Altmana pozwalający z dużą skutecznością przewidzieć przyszłą upadłość przedsiębiorstwa),
• informacje rynkowe („wieść gminna”),
• kwerenda w sądach upadłościowych (sprawdzenie w sądzie, czy wobec najemcy został złożony wniosek upadłościowy / restrukturyzacyjny).

Faza II – po ujawnieniu się problemów finansowych

Celem galerii w fazie II jest szybkie odzyskanie lokalu, po to, żeby możliwie szybko wynająć go nowemu najemcy (poza zakresem tego artykułu pozostaje kwestia, czy w dobie handlowej apokalipsy i epidemicznego zamieszania będzie to zadanie łatwe…). Drugi cel to odzyskanie jak największej części zaległości.

Najlepszą drogą do realizacji powyższych celów jest zawarcie z najemcą porozumienia, na podstawie którego umowa zostanie rozwiązana (najlepiej – z uzyskaniem opłaty za zgodę na przedterminowe rozwiązanie), lokal zwrócony, a zaległości (lub ich znacząca część) zapłacone. Jednak takie rozwiązanie jest realistyczne na wczesnym etapie trudności finansowych, kiedy rozsądny najemca walczy o zminimalizowanie zobowiązań po to, żeby upadłości uniknąć, albo żeby w upadłość (jeśli jest nieunikniona) wejść z możliwe niską liczbą wierzycieli i sumą zobowiązań. Na późniejszych etapach powyższe rozwiązanie często nie będzie już możliwe z powodu braku środków w majątku najemcy, obawy przed przyszłymi decyzjami syndyka, albo niemożności podjęcia samodzielnego działania (zob. wcześniejsza uwaga o konieczności zgody TNS na działania najemcy).

W braku możliwości polubownego odzyskania lokalu może się okazać niezbędne wypowiadanie najmu w trybie awaryjnym. Zakłada to konieczność weryfikacji, czy zachodzą umowne przesłanki wypowiedzenia, i czy nie trzeba podjąć dodatkowych warunkujących możliwość wypowiedzenia działań (np. wysyłania wezwań), które mogą pochłaniać cenny czas – cenny dlatego, że po ogłoszeniu upadłości możliwość wypowiedzenia umowy na podstawie wcześniejszych przesłanek zostanie zablokowana.

Faza III – po ogłoszeniu upadłości / otwarciu restrukturyzacji

Ta faza zakłada, że wynajmującemu nie udało się na czas zidentyfikować problemów najemcy i odzyskać lokalu przed ogłoszeniem upadłości. Wejście w tę fazę oznacza zablokowanie niektórych możliwości galerii, jednak – mimo utrudnienia sytuacji – nie pozostawia jej bez żadnych środków. Cele właściciela w tej fazie to możliwie wczesne odzyskanie lokalu, uzyskiwanie od syndyka bieżących płatności, odzyskanie możliwie dużej części zaległości (realizowane w drodze zgłoszenia roszczenia w postępowaniu upadłościowym, którego jednak skutki są zazwyczaj nikłe). Poniższa lista obejmuje kwestie, na które warto zwrócić uwagę w tej fazie:

• upadłość nie skutkuje automatycznym rozwiązaniem umowy najmu,
• czynsz za okres po ogłoszeniu upadłości powinien być płacony na bieżąco,
• wynajmujący może wypowiedzieć umowę zgodnie z jej postanowieniami (np. za zaległości czynszowe przypadające po ogłoszeniu upadłości),
• syndyk może wypowiedzieć umowę (co, mimo opisanego wyżej wymogu płacenia czynszu na bieżąco, negatywnie przekłada się na wycenę galerii: z perspektywy praktycznej umowa zmienia swój charakter na umowę na czas nieoznaczony),
• upadłość nie uniemożliwia korzystania z kaucji (jednak zdarza się, że syndycy podejmują próbę jej przejęcia w drodze odstąpienia od zagnieżdżonej w umowie najmu dodatkowej umowy kaucji – wynajmujący powinien podejmować starania, żeby storpedować te próby),
• upadłość nie uniemożliwia korzystania z gwarancji bankowej (jednak należy przedtem zbadać jej treść – zdarza się, że banki modyfikują w ostatnim czasie gwarancje w sposób utrudniający, czy wręcz uniemożliwiający skorzystanie z nich w sytuacji upadłości najemców),
• upadłość nie uniemożliwia korzystania z oświadczenia najemcy o podaniu się egzekucji w trybie art. 777 KPC, jednak możliwość egzekwowania jest ograniczona do wydania lokalu.

Perspektywy

Zważywszy na zamknięcia galerii na podstawie przepisów o zwalczaniu epidemii, liczba upadających lub restrukturyzujących się najemców jest na razie niska. Można by to było uznać za pozytywny objaw dużych możliwości adaptacyjnych, jednak przeciwko tej tezie mogą świadczyć dwie kwestie. Po pierwsze, jeszcze przed epidemią badaliśmy wielu najemców za pomocą wskaźnika „Z-score” (opisanego powyższej w części dot. fazy I). Wyniki dla znacznej części z nich, w tym poważnych na polskim rynku graczy, były zaskakującą słabe – należy się spodziewać, że tych podmiotów problemy na dłuższą metę nie ominą.
 
Po drugie, wielu najemców uzyskało w ostatnich miesiącach publiczne dofinansowanie w ramach „Tarczy antykryzysowej”. Warunki takiego dofinansowania zawierały wymogi, aby beneficjenci pomocy nie byli w upadłości lub restrukturyzacji. Były w związku z tym przypadki, że decyzja o złożeniu wniosku o upadłość była odkładana (a także, że złożony już wniosek podmiotu, który uzyskał dofinansowanie, został cofnięty). Można założyć, że efektem powyższej sytuacji będzie przesunięcie fali wniosków o upadłość lub restrukturyzację do czasu zużycia środków pomocowych (chyba, że sytuacja ich beneficjentów poprawi się).

O autorach:

Sławomir Lisiecki, Radca Prawny Argon Legal w kancelarii Argon Legal, z ponad 15-letnim doświadczeniem w branży nieruchomości. Specjalizuje się między innymi w świadczeniu pomocy na rzecz funduszy, deweloperów oraz wykonawców zaangażowanych w projekty komercyjne (handlowe, biurowe oraz magazynowe), w szczególności w zakresie negocjacji umów najmu, transakcji nabycia-sprzedaży, kwestii inwestycyjnych oraz budowlanych a także finansowania.

Adam Miłosz, Doradca Restrukturyzacyjny w kancelarii Argon Legal, z blisko 20-letnim doświadczeniem. Zaangażowany jest głównie w prace w zakresie restrukturyzacji oraz upadłości, w tym w projekty restrukturyzacji galerii handlowych i przedsiębiorstw budowlanych.