Niepewność gospodarcza oraz rosnące ryzyko stagflacji mają negatywny wpływ na przewidywania sektora nieruchomości komercyjnych (CRE) dotyczące najbliższej przyszłości. Wyniki badania przeprowadzonego przez firmę Deloitte, w którym wzięło udział 450 dyrektorów finansowych firm posiadających nieruchomości o wartości minimum 100 mln dol., jasno wskazują na pogorszenie nastrojów. Odsetek badanych przewidujących spadek przychodów w trakcie kolejnych 12-18 miesięcy wyniósł 48 proc. w ujęciu globalnym. To ponad pięciokrotnie więcej niż rok temu. Jednocześnie o połowę spadła liczba menadżerów zakładających wzrost wpływów – z 80 proc. w 2021 r. do 40 proc. w roku 2022.
W ubiegłym roku branża nieruchomości komercyjnych zakładała powrót światowej gospodarki na ścieżkę rozwoju po kryzysie spowodowanym pandemią koronawirusa. Wydarzenia ostatnich miesięcy znacząco pogorszyły te nastroje. Obawy uczestników rynku mogą przełożyć się na zmiany w strategiach rozwoju firm, które zdają się nie być w pełni przygotowane na nadchodzące wyzwania. Świadczy o tym średnia samoocena badanych, szacujących swoją gotowość na 3,2 w 5-stopniowej skali. Oznacza to, że branża CRE z pesymizmem zapatruje się w najbliższą przyszłość
– mówi Dominik Stojek, partner, lider sektora nieruchomości w Polsce, Deloitte.
W zależności od obszaru funkcjonowania, firmy różnie klasyfikują zagrożenia. Podczas gdy podmioty z Ameryki Północnej za największe wyzwanie uznają planowane zmiany podatkowe (37 proc. odpowiedzi), europejscy uczestnicy rynku najbardziej obawiają się negatywnego wpływu przemian klimatycznych na inwestycje (33 proc.). Z kolei dyrektorzy finansowi firm nieruchomościowych z Azji i obszaru Pacyfiku jako główne zagrożenie wskazują możliwe zaburzenia łańcuchów dostaw (40 proc.).
O ile obawy przed negatywnym wpływem zmian klimatu wskazuje przede wszystkim europejska część sektora CRE, o tyle konieczność dostosowania się do regulacji dotyczących kwestii środowiskowych, społecznych oraz związanych z ładem korporacyjnym (ESG) stanowi powszechne wyzwanie dla całej branży. Jedynie 12 proc. ankietowanych przygotowała się na zmiany i jest gotowa w błyskawicznym tempie dostosować się do wymogów prawnych. Co więcej, zaledwie 7 proc. podmiotów uwzględnia te czynniki w swoich decyzjach inwestycyjnych.
Największym problemem dla branży jest brak wytycznych – blisko połowa firm jest świadoma planowanych zmian, ale do ich wdrożenia potrzebuje dodatkowych rekomendacji. 24 proc. ankietowanych wskazało, że śledzi plany dotyczące nowych regulacji, ale nie ma jeszcze dostatecznej wiedzy, jak je zaimplementować. Autorzy raportu Deloitte zwracają uwagę, że dużą rolę we wspieraniu uczestników sektora w procesie transformacji w stronę ESG mogą odegrać organizacje branżowe poprzez m.in. wydawanie zaleceń czy kodeksów dobrych praktyk.
Mimo spowolnienia dotykającego światową gospodarkę, w branży nieruchomości komercyjnych nadal funkcjonuje rynek pracownika. Według raportu Deloitte firmy powinny dostosować sposób swojego funkcjonowania do oczekiwań kadry celem utrzymania odpowiedniego poziomu zatrudnienia. Wyniki ankiety wskazują, że branża jest świadoma tego zjawiska – ponad 40 proc. ankietowanych przyznało, że ich pracodawca planuje w najbliższych 18 miesiącach zintensyfikować działania na rzecz różnorodności, inkluzywności i równości w miejscu pracy, wdrożyć dodatkowe benefity zdrowotne oraz oferować możliwość regularnej pracy zdalnej.
Doświadczenie pandemii trwale zmieniło oczekiwania kadry pracowniczej co do kwestii pracy na odległość. Firmy z sektora CRE powinny uwzględnić te nastroje m.in. w sposobie organizacji funkcjonowania zespołów. Przekonanie pracowników do pracy z biura przynajmniej raz w tygodniu będzie z kolei wymagało inwestycji w uatrakcyjnienie biur. Już teraz część przedsiębiorstw decyduje się na zmiany wystroju lub otwieranie firmowych kafejek czy siłowni. Równie ważną kwestią dla utrzymania poziomu zatrudnienia pozostaje mentoring oraz zaoferowanie pracownikom możliwości rozwoju w ramach firmy
– mówi Magdalena Topolska-Ziemak, senior manager, zespół doradztwa nieruchomościowego, Deloitte.
Upowszechnienie pracy zdalnej na całym świecie zdaje się nie mieć wpływu na prognozy branży dotyczące przyszłych inwestycji. Zdaniem badanych najatrakcyjniejsze w najbliższych miesiącach będą projekty związane z powstawaniem budynków biurowych zarówno w centrach miast (36 proc. odpowiedzi), jak i na przedmieściach (35 proc.). Eksperci Deloitte wskazują, że w czasach rosnącej popularności hybrydowego modelu pracy, biura o wysokim standardzie mogą okazać się czynnikiem pozwalającym zachęcić ludzi do pracy stacjonarnej. Wpływ na kondycję sektora nieruchomości komercyjnych ma także digitalizacja światowej gospodarki. Inwestycje w centra danych czy nadajniki sieci komórkowych zostały uznane za najatrakcyjniejsze przez 35 proc. respondentów.
Rozkład odpowiedzi różni się jednak w zależności od miejsca pochodzenia badanych: europejscy respondenci za najważniejsze uznają inwestycje w podmiejskie biurowce (35 proc.), pochodzący z Azji dyrektorzy finansowi firm deweloperskich szanse na rozwój upatrują w inwestycjach w nieruchomości służące telekomunikacji (43 proc.), natomiast wśród ankietowanych z krajów Ameryki Północnej dominują projekty dotyczące logistyki (43 proc.).
Niepewna sytuacja gospodarcza, rosnące koszty funkcjonowania oraz zakłócenia łańcuchów dostaw skłaniają firmy z sektora CRE do redukcji planowanych wydatków, w tym inwestycji technologicznych. Dyrektorzy finansowi planujący cięcia budżetowe w tym obszarze stanowili od 25 proc. ankietowanych pochodzących z Ameryki Północnej, przez 31 proc. zamieszkałych w rejonie Azji i Pacyfiku po 31 proc. Europejczyków.
Zdaniem autorów raportu Deloitte branża nieruchomości komercyjnych nie powinna szukać oszczędności w sferze wydatków na inwestycje technologiczne, ponieważ może to utrudnić spełnienie oczekiwań najemców i inwestorów. Rozwiązania z obszaru inteligentnych budynków pozwalają bowiem na efektywniejsze zarządzanie źródłami energii, co ma bezpośrednie przełożenie na komfort pracy w biurowcach. O znaczeniu tego obszaru w ujęciu długofalowym wskazują także dane pochodzące z rynku: mimo że obecnie jedynie 9 proc. nieruchomości badanych firm zalicza się do kategorii smart, to według prognoz odsetek ten ma wzrosnąć do 15 proc. w przeciągu najbliższych czterech lat.
Firmy z branży CRE coraz większą wagę przywiązują do technologii określanych mianem proptech, czyli innowacji poprawiających efektywność zarządzania nieruchomościami. Jednym z przykładów tego typu rozwiązań jest wykorzystanie rozszerzonej i wirtualnej rzeczywistości w procesie wizualizacji inwestycji, czym zainteresowanych jest 33 proc. badanych. Dla 43 proc. ankietowanych głównym celem współpracy ze startupami proptechowymi jest automatyzacja procesów, z kolei 35 proc. odpowiedzi dotyczy obszaru zarządzania danymi.
Przedsiębiorcy z branży nieruchomości komercyjnych w swoich strategiach powinni uwzględnić współpracę z proptechami. Wsparcie takich podmiotów umożliwia bowiem skupienie się na podstawowej działalności oraz daje szansę na wyróżnienie się na tle konkurencji. Co więcej, innowacje technologiczne, dotyczące m.in. metod zarządzania zużyciem energii w budynkach, umożliwiają dostosowanie się do coraz ostrzejszych wymogów środowiskowych i ułatwiają firmom osiągnięcie celów zrównoważonego rozwoju
– mówi Dominik Stojek.
