Czas na mieszkania w biurowcach i hipermarketach

2022-10-04 | 20:02

Czy niefunkcjonujące budynki biurowe i centra handlowe przejmować będzie mieszkaniówka? Są głosy za i przeciw. Przygotowywana przez rząd ustawa ma znacznie uprościć przekształcanie obiektów biurowych oraz centrów handlowych o powierzchni powyżej 2000 mkw. w budynki mieszkalne. Dzięki nowym regulacjom Ministerstwa Rozwoju i Technologii zmiana funkcji takich nieruchomości ma być możliwa bez pozwolenia na budowę i składania projektu budowlanego, nawet jeśli konwersja wymaga przebudowy elewacji budynku, bez ingerencji w jego konstrukcję. Ustawa procesowana w trybie nadzwyczajnym ma być jednak rozwiązaniem doraźnym, obowiązującym tylko przez dwa lata. Deweloperzy, którzy będą chcieli wejść w takie inwestycje muszą się więc spieszyć.

Eksperci Avison Young zastanawiają się jednak, czy szybsze procedury skłonią inwestorów do realizacji tego rodzaju projektów. Czy prawo obowiązujące jedynie przez krótki okres może wywrzeć realny wpływ na rynek? Czy w czasach wysokich stóp procentowych oraz ograniczonej zdolności kredytowej popyt jest na tyle wysoki, że wymagane jest wprowadzanie specjalnych, tymczasowych ustaw uwalniających nowe tereny pod mieszkania?

Niewątpliwie, znacznie prościej projektuje się i przeprowadza procesy inwestycyjne na niezabudowanych działkach, niż zmienia funkcję istniejących w obrębie parceli zabudowań. Deweloperzy oceniają rozwiązanie jako ciekawe, jednocześnie dostrzegając ograniczenia, które niesie.

Wielkość nakładów kluczowa   

W ocenie firm deweloperskich samo przekształcanie obiektów biurowych i handlowych w budynki mieszkalne generuje trudności. Taka konwersja wymaga silnej ingerencji w strukturę obiektu, instalacje, itp. W biurowcach czy centrach handlowych znajduje się przeważnie dużo mniej pionów wodno-kanalizacyjnych, układy piętra są zazwyczaj dużo głębsze. Przez to nie każdy budynek komercyjny można łatwo przekształcić w mieszkalny, a czasem jest to w ogóle niemożliwe, choćby dlatego, że część powierzchni nie zapewnia dostępu do naturalnego światła. Nawet gdyby było to techniczne możliwe, dostosowanie do funkcji mieszkalnych szczególnie centrów handlowych może okazać się zbyt kosztowne, aby miało to sens ekonomiczny. A także wymagające, ze względu na ich specyficzny układ i niewielką ilość okien.
 
Przestrzeń biurowa o nietypowej dla mieszkań wysokości, wyposażona w klimatyzację i system wymiany powietrza daje już większe możliwość aranżacji atrakcyjnych lokali mieszkalnych. Rynki zachodnie, jak na przykład Paryż, mogą się pochwalić wieloma takimi przekształceniami zakończonymi sukcesem. Dawne biurowce mogą zaoferować dodatkowe atrakcje w postaci eleganckiego lobby, stref rekreacyjnych oraz dodatkowych udogodnień w częściach wspólnych. Brak im natomiast balkonów i posiadają inne współczynniki miejsc parkingowych niż wymagane w mieszkaniach.

Środowisko w cenie   

Avison Young zwraca uwagę, że argumentem przemawiającym za przebudową nieruchomości są na pewno korzyści dla środowiska. Inwestycje oparte na wykorzystaniu istniejących obiektów do innych celów wpisują się w powszechny trend ochrony środowiska, tylko poprzez zmniejszenie zapotrzebowania na cement, którego produkcja odpowiada za 5 proc. globalnej emisji dwutlenku węgla.
Producenci mieszkań zaznaczają jednak, że oferta mieszkaniowa spotyka się z zainteresowaniem rynkowym, jeśli lokale spełniają najważniejsze, aktualne oczekiwania nabywców, wśród których wymieniają, atrakcyjną lokalizację, dobry dostęp do infrastruktury, optymalny standard wykończenia, funkcjonalny układ pomieszczeń z przestrzenią dodatkową w postaci balkonów, tarasów, czy ogródków. W przeciwnym razie, relacja ceny „produktu finalnego” w przebudowywanych budynkach musiałaby być konkurencyjna wobec klasycznej oferty mieszkaniowej.

Nowe drzwi do inwestycji

W opinii deweloperów największe możliwości inwestycyjne stwarzają obszerne tereny zajmowane przez hipermarkety starszej generacji w formacie obiektu parterowego, umożliwiające efektywne zagospodarowanie multifunkcyjnymi osiedlami z wielopiętrowymi budynkami, które zapewniałyby  mieszkańcom różne udogodnienia. Eksperci Avison Young oceniają, że możliwość realizacji takich projektów spotyka się z największym zainteresowaniem wśród inwestorów, jednak w tym przypadku ciężko mówić o przekształceniu. Zmiana funkcji na mieszkaniową odbywa się poprzez wyburzenie obiektu i realizację nowej inwestycji od zera.

Potrzeby inwestorów ustawodawca uwzględnił w ostatnim etapie prac nad projektem. Ostatecznie nowe uregulowania dotyczące przekształceń mają objąć również zmiany w specustawie mieszkaniowej. Ułatwiać przekształcanie pod budownictwo mieszkaniowe także niezabudowanych terenów, które w lokalnym studium przeznaczone są pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe bez konieczności zmiany planów zagospodarowania przestrzennego.

Otwarcie tej możliwości wydaje się być najbardziej kuszące dla inwestorów, którzy od dawna mają trudności z pozyskaniem gruntów inwestycyjnych w największych miastach. W sytuacji niewielkiej podaży atrakcyjnych parceli typu greenfield to rozwiązanie może okazać się najbardziej trafionym i odbić się największym echem rynkowym.

Avison Young wskazuje jednak, że obawę może budzić podejście banków do takich inwestycji. Jest prawdopodobne, że przyjmą wobec nich sceptyczne stanowisko i niechętnie będą finansować projekty bez decyzji o pozwoleniu na budowę.

Należy się zastanowić, czy w przypadku już i tak bardzo skomplikowanego i niejasnego systemu planowania przestrzeni w Polsce wprowadzanie kolejnych przepisów tymczasowych jest dobrym kierunkiem? Być może większym ułatwieniem dla rynku mieszkaniowego byłoby po prostu uporządkowanie przepisów i wprowadzenie dużo prostszych, jednolitych i jasnych procedur?

Doskonałym przykładem negatywnych skutków szybko tworzonych przepisów tymczasowych jest specustawa covidowa, która nadużywana przez wielu inwestorów pozwoliła na tworzenie obiektów mieszkalnych w otulinie rezerwatów przyrody lub na terenie nadmorskich kurortów.

Tagi: Avison Young
Oceń artykuł:

Źródło: Avison Young

Czas na mieszkania w biurowcach i hipermarketach

Polityka Prywatności
  1. Serwis nie zbiera w sposób automatyczny żadnych informacji, z wyjątkiem informacji zawartych w plikach cookies.
  2. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  3. Podmiotem zamieszczającym na urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu pliki cookies oraz uzyskującym do nich dostęp jest operator Serwisu.
  4. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
  5. dostosowania zawartości stron internetowych Serwisu do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika Serwisu i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
  6. tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
  7. utrzymanie sesji Użytkownika Serwisu (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie Serwisu ponownie wpisywać loginu i hasła;
  8. W ramach Serwisu stosowane są następujące rodzaje plików cookies:
  9. „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  10. pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  11. „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu;
  12. „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
  13. „reklamowe” pliki cookies, umożliwiające dostarczanie Użytkownikom treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań.
  14. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy Serwisu mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika Serwisu. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  15. Operator Serwisu informuje, że ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronach internetowych Serwisu.
  16. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem Serwisu reklamodawców oraz partnerów.
  17. Więcej informacji na temat plików cookies znajdziesz pod adresem http://wszystkoociasteczkach.pl/ lub w sekcji „Pomoc” w menu przeglądarki internetowej.