Pandemia koronawirusa mocno uderzy w najemców powierzchni handlowych. Część z nich może nie być w stanie regulować czynszów, straci płynność finansową i ogłosi upadłość. Rząd pracuje nad ustawą, która ma wprowadzić nawet 90-proc. upusty w czynszach za okres objęty ograniczeniami w handlu. To jednak spowoduje, że główny ciężar finansowy będą musieli ponieść właściciele i zarządcy galerii handlowych. – Gdyby ogłoszono stan wyjątkowy, wówczas odpowiednie przepisy wprowadzają rekompensaty dla wszystkich, którzy są dotknięci jakimiś ograniczeniami, np. zmniejszającymi ich przychody z nieruchomości – ocenia adwokat Marcin Cieśliński.
– Epidemia koronawirusa będzie miała znaczne skutki dla rynku nieruchomości komercyjnych. Zarówno bezpośrednie, jak ograniczenie możliwości korzystania z wynajmowanych lokali, jak również pośrednie, czyli ograniczenie przychodów i płynności finansowej najemców, wpłyną negatywnie na ten rynek. Zapewne będzie się to też wiązać z niemożliwością zapłaty czynszu oraz roszczeniami najemców związanymi z faktem, że nie mogą korzystać z lokali w taki sposób, w jaki przewidują to umowy najmu – mówi Marcin Cieśliński, adwokat, wspólnik w Kancelarii BCLA Bisiorek Cieśliński i Wspólnicy.
Od 14 marca obowiązuje decyzja rządu o ograniczeniu funkcjonowania centrów i galerii handlowych (o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw.), w których czynne pozostają wyłącznie apteki, sklepy spożywcze, drogerie i pralnie. Rozporządzenie ministra zdrowia wprowadziło też zakaz prowadzenia działalności usługowej, z wyłączeniem takich usług jak: medyczne, bankowe, ubezpieczeniowe, pocztowe, pralnicze lub gastronomiczne (tylko przygotowanie i dostarczanie żywności).
Według Polskiej Rady Centrów Handlowych, choć ograniczenia są konieczne, to spowodowane przez nie straty będą ogromne i dotkną zarówno zarządców obiektów, najemców, jak i ochronę czy firmy eventowe. Konsekwencje zamknięcia m.in. salonów odzieżowych są już widoczne chociażby na warszawskim parkiecie, w spadkach wartości polskich spółek odzieżowych.
– Wynajmujący powinni się spodziewać, że w związku z tymi problemami finansowymi część najemców ostatecznie może nie być w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań i być może będzie składać wnioski o ogłoszenie upadłości
– mówi Marcin Cieśliński.
Adwokat podkreśla, że część umów najmu zawiera zapisy pozwalające na czasowe zawieszenie płatności czynszu.
– Jeżeli takiego zapisu nie ma, najemcy mogą powołać się na tzw. klauzulę siły wyższej. Nie jest to pojęcie zdefiniowane w polskim prawie, natomiast dotyczy ono zdarzeń nieprzewidzianych i takich, którym nie można było zapobiec. Niewątpliwie najemcy nie mieli wpływu zarówno na epidemię, jak i wynikające z niej ograniczenia. Jednak każdorazowo w takim przypadku najemca będzie musiał wykazać, na ile one wpłynęły na działalność, uniemożliwiły mu korzystanie z lokalu i spowodowały spadek przychodów do tego stopnia, że nie jest w stanie zapłacić czynszu – mówi Marcin Cieśliński.
Jak podkreśla, kryzys spowodowany przez pandemię koronawirusa powinien w mniejszym stopniu dotknąć rynku najmu lokali biurowych. Jednak i w tym przypadku wynajmujący i właściciele nieruchomości powinni się spodziewać, że wskutek braku środków finansowych i ograniczenia działalności dochodowej najemców nie będą oni mieli środków na bieżące płatności. W skrajnych przypadkach mogą też ogłaszać upadłość i nie być w stanie rozliczyć się za okresy, kiedy zajmowali lokale.
– W kwestii galerii handlowych i ich najemców rząd pracuje aktualnie nad propozycją, która bezpośrednio będzie dotyczyć umów najmu. Zaproponowano 90-proc. upusty w odniesieniu do czynszu najmu za okres, którego dotyczy epidemia. Wstępnie miałyby one obowiązywać do 30 czerwca 2020 roku – mówi Marcin Cieśliński.
Jak ocenia, upusty dla najemców lokali, które ma wprowadzić rządowa ustawa, spowodują jednak istotny uszczerbek w budżetach zarządców i galerii handlowych. To oni w największym stopniu będą musieli ponieść finansowy ciężar tej pandemii, ponieważ dla nich nie przewidziano jak na razie żadnych rekompensat.
– To jest istotny problem. Gdyby ogłoszono stan wyjątkowy, o czym się dyskutuje, wówczas odpowiednie przepisy wprowadzają rekompensaty dla wszystkich, którzy są dotknięci jakimiś ograniczeniami, np. zmniejszającymi przychody z nieruchomości. Z kolei dzisiejszy stan, w którym wprowadza się tylko nakazy czy ograniczenia, bez jednoczesnej gwarancji rekompensat, spowoduje, że ciężar tej pandemii będzie spoczywał na wynajmujących
– mówi Marcin Cieśliński.
We wtorek PRCH skierowała do Ministerstwa Rozwoju szereg postulatów, które pozwoliłyby ograniczyć skutki kryzysu dla branży handlowej – zarówno po stronie pracowników, najemców, jak i właścicieli oraz zarządców galerii handlowych. Rada proponuje m.in. zwiększenie dofinansowania do wynagrodzeń pracowniczych do 80 proc., zawieszenie zamiast odroczenia obowiązku uiszczania składek na ubezpieczenia społeczne, również trzy miesiące po zakończeniu stanu epidemii, zawieszenie płatności czynszów przez wynajmujących oraz konieczność wprowadzenia kasowej metody rozliczania podatków VAT i CIT w odniesieniu do firm, co do których zastosowanie znajdzie mechanizm zawieszenia płatności czynszów najmu. PRCH postuluje również zniesienie ograniczenia handlu w niedzielę.
– Są również inne rozwiązania, które – znając rynek nieruchomości – będą zapewne w praktyce stosowane. Jestem przekonany, że wynajmujący będą z własnej inicjatywy proponowali najemcom różnego rodzaju aneksy do umów czy porozumienia, na mocy których te płatności będą odraczane na jakiś czas, dopóki najemcy nie uzyskają płynności finansowej, bądź też w ogóle częściowo umarzane – mówi Marcin Cieśliński.
