GTC: Przychody z czynszu wzrosły o 11% do 145,4 mln euro

Kluczowe dane za I kw. 2020 r. 

• Przychody z czynszu wzrosły o 11% do 145,4 mln euro (130,6 mln euro w I kw. 2019 r.)
• Marża brutto z wynajmu wzrosła o 1% do 30 mln euro 
• Wskaźnik wynajęcia utrzymał się na wysokim poziomie 95% 
• FFO I wzrosło o 3% do 18,3 mln euro, FFO na akcję wyniosło 0,04 euro
• Zysk z działalności operacyjnej: 13 mln euro zysku przed opodatkowaniem i korektami wartości godziwej 
• Zysk po opodatkowaniu wyniósł 3 mln euro, zysk na akcję wyniósł 0,01 euro
• EPRA NAV wzrosła o 1% do 1.208 mln euro na dzień 31 marca 2020 r., przy EPRA NAV na akcję w wysokości 2,49 euro (11,33 zł przy kursie EUR/PLN 4,55)
• Dobre wskaźniki finansowe

1. Wskaźnik zadłużenia netto do wartości nieruchomości (LTV) na poziomie 44% (44% na dzień 31 grudnia 2019 r.)
2. Średnia ważona stopa procentowa na historycznie niskim poziomie 2,6% (2,6% na dzień 31 grudnia 2019 r.)

• Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wynosiły 196,6 mln euro na dzień 31 marca 2020 r.

Aktualizacja portfolio (I kw. 2020 r.)

• Wskaźnik wynajęcia utrzymał się na wysokim poziomie 95% - 19.000 m kw. nowo wynajętej lub przedłużonej powierzchni
• Ukończenie wysokiej jakości powierzchni biurowej i handlowej: Green Heart (N3) w Belgradzie
• 3 biurowce w budowie, które po ukończeniu i stabilizacji przyniosą przychody z czynszu w wysokości 11,1 mln euro: Matrix B, Advance Business Center II, Pillar  

Nasze działania zostały przetestowane w ciągu ostatnich kilku miesięcy, kiedy w Europie rozpoczęła się epidemia COVID-19. Zamknęliśmy wszystkie nasze centra handlowe na drugą połowę marca, kwiecień i część maja. Aby zapewnić ciągłość w działalności naszych centrów handlowych, wspieramy naszych najemców po ponownym otwarciu sklepów. Ta sytuacja będzie miała negatywny wpływ zarówno na naszą działalność, jak i na wartość nieruchomości, która, jak wcześniej ogłosiliśmy, w ostatnim czasie spadła o 2,7%. W wyniku spadku wartości nieruchomości na dzień 30 czerwca 2020 r. nie przestrzegaliśmy niektórych kowenantów finansowych zawartych w umowach kredytowych dotyczących aktywów handlowych. W przypadku kredytów dla Galerii Jurajskiej i Ada Mall udało nam się uzyskać zawieszenie tych kowenantów do czerwca 2021 r. Rozpoczęliśmy również negocjacje z kredytodawcą Galerii Północnej. Gdy jednak spojrzymy na statystyki centrów handlowych po ich ponownym otwarciu, wydają się one zachęcające. Zalecamy Walnemu Zgromadzeniu zatrzymanie zysków z 2019 r. w Spółce w celu walki z konsekwencjami wybuchu epidemii COVID-19 oraz przygotowanie się do dalszego rozwoju lub działalności akwizycyjnej, która będzie zależna od warunków rynkowych

– skomentował Yovav Carmi, Członek Zarządu GTC.

Działalność operacyjna

Powierzchnia biurowa: ukończone inwestycje i wynajęcia obiektów dodane do przychodów z czynszu

• Nowe najmy i przedłużenia umów najmu na 17,9 tys. m kw. (32,7 tys. m kw. w I kw. 2019 r.) -  Wskaźnik wynajęcia na poziomie 95% (z 95% na dzień 31 grudnia 2019 r.)
• Ukończenie budowy 5,4 tys. m kw. wysokiej jakości powierzchni w I kw. 2020 r. - Green Heart (N3) w Belgradzie
• 57,5 tys. m kw. wysokiej jakości powierzchni biurowej w budowie

- Ukończenie prac zaplanowano na lata 2020 – 2021

- Oczekiwany dodatkowy roczny przychód z czynszu po ukończeniu budowy i stabilizacji w wysokości 11,1 mln euro

- Wysoki wskaźnik przednajmu

- Zachowanie terminowości prac i zgodności z budżetem

• COVID-19

- Spadek liczby wniosków od potencjalnych najemców i zamrożenie wymogów dotyczących przyszłego rozwoju

- Odrzucenie oportunistycznych wniosków o obniżkę czynszu

Powierzchnia handlowa: wpływ wskaźników COVID-19

• Wielostopniowe środki wsparcia najemców

- W trakcie zamknięcia, większość najemców została zwolniona z płacenia czynszu.

- Niemal wszyscy najemcy otrzymali krótkoterminowe zniżki (do sześciu miesięcy), możliwość płacenia czynszu w ratach, rezygnację z odsetek za zwłokę i opłat za usługi w zamian za przedłużenie okresu najmu na okres nie krótszy niż okres otrzymania koncesji.

• Wskaźniki odwiedzalności

- Stopniowy wzrost wskaźników odwiedzalności po ponownym otwarciu utrzymuje się: 

* Polska: ponad 80% w porównaniu do analogicznego okresu 2019 r., przed ponownym otwarciem kin.

* Belgrad: ok. 79% w porównaniu do wyników za maj 2019 r. i 88% w porównaniu do wyników za czerwiec 2019 r. Spadek do 60% w pierwszej połowie lipca spowodowany wzrostem przypadków zachorowań na COVID-19.

* Zagrzeb: ponad 80% (przed ponownym wznowieniem działalności kin) w porównaniu do wskaźników za 2019 r.

* Sofia: 56% (przed ponownym otwarciem kin) w porównaniu do wskaźników za 2019 r.

• Obroty

* Polska: stopniowy wzrost do 82% poziomu obrotów za 2019 r. w Galerii Północnej i 81% w Galerii Jurajskiej (czerwiec 2020 r. vs. 2019 r.)

* Belgrad: stopniowy wzrost do 90% poziomu obrotów za 2019 r. (czerwiec 2020 r. vs. 2019 r.). Jednak w lipcu sytuacja pogorszyła się i nastąpił spadek stóp procentowych.

* Zagrzeb: stopniowy wzrost do 87% poziomu obrotów za 2019 r. (czerwiec 2020 r.)

* Sofia: stopniowy wzrost do 57% poziomu obrotów za 2019 r. (czerwiec 2020 r. vs czerwiec 2019 r.)

Wyniki finansowe - Przychody z najmu i usług 

• Wzrost do 41 mln euro z 39 mln euro w I kw. 2019 r.

W tym okresie Grupa zwiększyła przychody z najmu dzięki ukończeniu i wynajęciu kompleksu Green Heart oraz otwarciu Ada Mall, Advance Business Center I i Matrix A. Wzrosty te zostały częściowo skompensowane sprzedażą GTC White House w trzecim kwartale 2019 r., Neptun Office Center w czwartym kwartale 2019 r. o wartości 1,5 mln euro oraz zmniejszeniem przychodów o 2 mln euro z tytułu ulg w opłatach czynszowych i opłatach eksploatacyjnych nałożonych przez rządy podczas okresu zamknięcia centrów handlowych, który rozpoczął się w drugiej połowie marca 2020 r. po wprowadzeniu środków zapobiegawczych związanych z epidemią COVID-19.

Marża brutto na działalności operacyjnej

• Wzrost do 30 mln euro z 30 mln euro w I kw. 2019 r.

Odzwierciedla głównie nowo wybudowane i nabyte nieruchomości, które zostały częściowo skompensowane przez aktywa ze sprzedaży.

Strata netto z aktualizacji wartości aktywów

• Wyniosła 6 mln euro wobec 7 mln euro zysku w I kw. 2019 r.

Strata netto z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych wynika głównie z dewaluacji Ada Mall w wysokości 3 mln euro, spowodowanej dłuższym niż oczekiwano okresem stabilizacji.

Koszty finansowe Średnie oprocentowanie spadło do 2,6% dzięki refinansowaniu kredytów i strategii hedgingowej. Koszty finansowe wzrosły do 9 mln euro w wyniku wzrostu średniego salda zadłużenia i ukończenia nowych projektów.

Opodatkowanie

• Podatek wyniósł 5 mln euro wobec 4 mln euro w I kw. 2019 r.

Na podatek składa się 1,7 mln euro bieżących zobowiązań podatkowych oraz 3,6 mln euro podatku odroczonego.

Zysk netto

• Zysk przed opodatkowaniem i korektami wartości godziwej wyniósł 13 mln euro. Zysk netto wyniósł 3 mln euro. Wynika to głównie ze spadku przychodów z czynszów i opłat eksploatacyjnych w połączeniu ze stratami z tytułu aktualizacji wyceny/utraty wartości aktywów, wyższymi stratami z tytułu różnic kursowych oraz wyższymi kosztami podatkowymi wynikającymi z dewaluacji walut obcych i jej wpływu na wartość środków trwałych w walutach lokalnych.

Fundusze z działalności operacyjnej (FFO I) • 18 mln euro w porównaniu z 18 mln euro w I kw. 2019 r., przy FFO I na akcję w wysokości 0,01 euro

GAV

• 2.231 mln euro na dzień 31 marca 2020 r. (2.222 mln euro na dzień 31 grudnia 2019 r.), na co wpływ miały inwestycje w nieruchomości w budowie częściowo skompensowane stratami z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz różnicami kursowymi wynikającymi z osłabienia walut lokalnych w wyniku wybuchu epidemii COVID-19.

EPRA NAV w przeliczeniu na akcję

• Wzrost o 1% do 2,49 euro z 2,47 euro na dzień 31 grudnia 2019 r.

EPRA NAV wyniosła 1.208 mln euro w porównaniu do 1.200 mln euro na dzień 31 grudnia 2019 r.

Zadłużenie w bankach i obligacje

• 1.225 mln euro wobec 1.205 mln euro na dzień 31 grudnia 2019 r.
• Średnia zapadalność długu wyniosła 4,2 lata, a średnia ważona stopa procentowa wyniosła 2,6% w skali roku.
• Wskaźnik zadłużenia netto do wartości nieruchomości (LTV) na poziomie 44% (44% na dzień 31 grudnia 2019 r.) 
• Wskaźnik pokrycia odsetek (interest coverage) wyniósł 4,1x (4,2x na dzień 31 grudnia 2019 r.)

Środki pieniężne

• Saldo środków pieniężnych wyniosło 197 mln euro na dzień 31 marca 2020 r.