Rynek magazynowy w Polsce – „piąty kwartał 2021”

2022-06-04 | 09:59

Polski rynek magazynowy umacnia swoją europejską pozycję. Utrzymujący się wysoki popyt został w I kwartale dodatkowo zasilony przez wzmożoną aktywność branży produkcyjnej. Firma doradcza JLL podsumowała kolejny kwartał na rynku magazynowym, analizując zachowania inwestorów, deweloperów oraz najemców.

Z danych po pierwszych trzech miesiącach 2022 roku wynika, że:

• Popyt netto na powierzchnie magazynowe w Polsce wzrósł o 5% w stosunku do rekordowego I kwartału z poprzedniego roku, a nowi najemcy wciąż najchętniej wybierają rynki tzw. Wielkiej Piątki.
• W Europie sektor e-commerce ustąpił miejsca w popycie sektorowi produkcyjnemu, którego udział wzrósł aż do 20%. W Polsce największe zainteresowanie najmem wykazywały branża logistyczna oraz sieci handlowe, co łącznie daje prawie 900 000 m2 nowych umów i ekspansji.
• Deweloperzy sukcesywnie realizują plan budowy inwestycji spekulacyjnych. Uwzględniając również istniejącą niewynajętą powierzchnię, około 3,5 mln m2 obecnie oczekuje na najemców.
• Nowa podaż w Polsce osiągnęła rekordowy wynik 1 260 000 m2, co stanowiło 25% dostarczonej powierzchni w Europie. Najwięcej powierzchni zasiliło rynki Poznania, Polski Centralnej, Warszawy oraz Wrocławia.
• W kraju odnotowano pierwszy widoczny wzrost stawek najmu. Najbardziej zauważalny jest on w lokalizacjach miejskich – w Warszawie czynsze bazowe osiągają już prawie 6 euro/m2/miesiąc.

Wielka Piątka i… Trójmiasto

Zapotrzebowanie na magazyny nie maleje. W ostatnim kwartale Polska uplasowała się na trzecim miejscu w skali Europy pod względem nowego popytu. W praktyce oznacza to wzrost netto w wysokości 5% w stosunku do I kwartału 2021 r.

Największy udział w kształtowaniu nowego popytu tradycyjnie przypadł rynkom Wielkiej Piątki, gdzie wynajęto aż 770 000 m2, co stanowi 70% krajowych transakcji. Na szczycie rankingu znalazł się Górny Śląsk, który wyprzedził pozostałe lokacje również pod względem odnawianych i przedłużanych umów. Na mapie wyróżnia się również rynek trójmiejski, gdzie w pierwszym kwartale odnotowano wynajem o łącznej powierzchni 130 000 m2 (netto).

Od lat popyt kształtują sektory logistyki i handlu detalicznego. Łączna powierzchnia, jaką zakontraktowano na potrzeby obu tych branż, była bliska 900 000 m2. Większość popytu generowały duże i średnie umowy, z czego największa dotyczyła transakcji na 100 000 m2 w Gdańsku.

W pierwszych miesiącach roku logistycy i sieci handlowe dalej rozwijali swoje zaplecze magazynowe na fali wzrostów sprzedaży online. Popyt generowany był w całej Polsce i dotyczył przede wszystkim dużych powierzchni. Co więcej, na rynku wciąż pojawiają się nowe podmioty rozpoczynające działalność w Polsce, które potrzebują magazynu od zaraz

– zaznacza Paulina Dziubińska, Starszy Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.

Rynek deweloperski na pełnych obrotach

Dzięki prężnym działaniom firm deweloperskich, nowa podaż w analizowanym okresie osiągnęła w Polsce 1 260 000 m2, co stanowi aż 25% nowej podaży w Europie. Największe wzrosty zasobów, przekraczające 200 000 m2, dotyczyły Poznania, Polski Centralnej, Warszawy oraz Wrocławia. Mimo rekordowych wyników, w momencie oddania inwestycji do użytkowania zaledwie 15% powierzchni nie było objęte umowami najmu, co świadczy o dużym zapotrzebowaniu na powierzchnie dostępne od zaraz.

Deweloperzy często decydują się na budowę magazynów spekulacyjnych. Pod koniec I kwartału 2022 r. w budowie znajdowało się 2,2 mln m2 powierzchni niezabezpieczonej umowami najmu, która prawdopodobnie zasili rynek jeszcze w tym roku. W sumie na koniec marca w budowie pozostawało ponad 4,7 mln m2. Większość nowej powierzchni logistycznej powstanie w regionach Górnego Śląska, Wrocławia, Polski Centralnej oraz w Lubuskiem.

Wskaźnik pustostanów w I kwartale 2022 roku odnotował niewielki wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału. Dostępność powierzchni magazynowej przekroczyła próg 5,3%, co przekłada się na 1,3 mln m2 dostępnych od ręki.

Czynsze w górę

Początek 2022 roku obserwował zapowiadane już wzrosty stawek wynajmu. To pierwszy widoczny ruch od kilku lat. Bazowe wartości czynszu w przypadku big-boxów na rynkach Wielkiej Piątki wzrosły o 5-10%. Najwyższe stawki zarejestrowano w lokalizacjach miejskich takich jak Warszawa, gdzie kwota bazowa osiąga nawet 6 euro/m2/miesiąc. Najbardziej atrakcyjne oferty otrzymać można w podmiejskich lokalizacjach w Polsce Centralnej, gdzie czynsze bazowe zaczynają się od 2,6 euro/m2/miesiąc.

Mimo widocznego oddziaływania czynników ekonomicznych i politycznych na gospodarkę krajową, rynek magazynowy w pierwszym kwartale miał się bardzo dobrze. Wciąż obserwujemy wzrost liczby transakcji. Jednocześnie staramy się monitorować zachodzące zmiany, by dostarczać indywidualne rozwiązania wspierające rozwój biznesu

– komentuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.

Stopy kapitalizacji z perspektywą na zmiany

„Przez trzy pierwsze miesiące roku wartość inwestycji magazynowych w Polsce wynosiła około 190 mln euro. Sektor magazynowy nadal przyciąga kapitał zagraniczny i patrząc na toczące się rozmowy oraz transakcje, dynamika wzrostu wolumenów w tym obszarze spodziewana jest wraz z upływem kolejnych miesięcy tego roku” – tłumaczy Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych w Polsce, JLL.

W pierwszym kwartale tego roku przeważały mniejsze transakcje z dwóch różnych spektrów ryzyka tzn. core oraz value-add ze wskazaniem na te pierwsze. Defensywne strategie zakupowe dużych funduszy dały szansę małym i średnim graczom na zakup dobrych projektów do swoich wehikułów.
Obecne stopy kapitalizacji podyktowane są dynamiką popytu na powierzchnie magazynowe, wartością pieniądza oraz niską dostępnością produktu. Dla typowych magazynów multi-let z pięcioletnią średnią długością najmu przewidywane stopy kapitalizacji są na poziomie bliskim 5,0%.

Warszawskie projekty szacowane są na poziomie 4,5%. Aktywa posiadające dłuższe umowy najmu ok. 10 lat notowane są poniżej 4,25%-4,50%, natomiast wyjątkowo wynajęte aktywa mogą osiągać maksymalnie 4%.
 

Tagi: JLL Raport
Oceń artykuł:

Źródło: JLL

Rynek magazynowy w Polsce – „piąty kwartał 2021”

Polityka Prywatności
  1. Serwis nie zbiera w sposób automatyczny żadnych informacji, z wyjątkiem informacji zawartych w plikach cookies.
  2. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  3. Podmiotem zamieszczającym na urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu pliki cookies oraz uzyskującym do nich dostęp jest operator Serwisu.
  4. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
  5. dostosowania zawartości stron internetowych Serwisu do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika Serwisu i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
  6. tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
  7. utrzymanie sesji Użytkownika Serwisu (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie Serwisu ponownie wpisywać loginu i hasła;
  8. W ramach Serwisu stosowane są następujące rodzaje plików cookies:
  9. „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  10. pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  11. „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu;
  12. „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
  13. „reklamowe” pliki cookies, umożliwiające dostarczanie Użytkownikom treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań.
  14. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy Serwisu mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika Serwisu. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  15. Operator Serwisu informuje, że ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronach internetowych Serwisu.
  16. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem Serwisu reklamodawców oraz partnerów.
  17. Więcej informacji na temat plików cookies znajdziesz pod adresem http://wszystkoociasteczkach.pl/ lub w sekcji „Pomoc” w menu przeglądarki internetowej.