10 porad biegłego sądowego - podział nieruchomości pod inwestycję handlową

2021-03-10 | 09:00

Podziały nieruchomości odgrywają znaczącą rolę w realizacji zamierzeń inwestycyjnych, również tych o charakterze handlowym. Za przysłowiowym postawieniem kreski na mapie kryją się skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne. W zależności od rodzaju nieruchomości, celu podziału oraz istnienia planu miejscowego dobieramy odpowiednią i najszybszą procedurę przeprowadzenia podziału. Szablonowy podział trwa do 4 miesięcy. Co może realnie wydłużyć procedurę do 2,5 roku? Jak podzielić nieruchomość wielobudynkową? Czy użytkownik wieczysty może dokonać podziału nieruchomości? I jakie błędy map do celów projektowych może wychwycić podział nieruchomości?

Tryby wykonywania podziałów nieruchomości  

Analizując wykonane podziały nieruchomości stwierdzam, że praktycznie każdą nieruchomość da się podzielić. Co nie oznacza, że możliwości zawsze będą zgodne z oczekiwaniami inwestora. Zgodnie z art. 93 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami mpzp, przy czym zgodność z planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. W przypadku braku planu, podziału można dokonać, jeżeli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94). Pojęcie niesprzeczności z przepisami odrębnymi również nie zostało zdefiniowane w przepisach, co skutkuje problemami z określeniem katalogu ustaw analizowanych przy podziale nieruchomości. Konsekwencją jest duża uznaniowość przy opiniowaniu projektów podziałów przez organy administracji samorządowej.

Dostęp do drogi publicznej warunkiem koniecznym podziału  

Wydzielane działki muszą posiadać faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Dostęp prawny oznacza, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego, a faktyczny, że musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Nie wystarczy więc, że działka styka się z działką będącą drogą publiczną. Musi być możliwość wykonania zjazdu do drogi, bezpośrednio przez zjazd lub pośrednio przez drogę wewnętrzną. W przypadku podziałów wykonywanych w oparciu o Ustawę o gospodarce nieruchomościami dostęp do drogi publicznej jest warunkiem koniecznym do wykonania podziału.

Zmiana wymiarów działki i znikające metry2 po podziale

Podział nieruchomości wiąże się z obligatoryjnym sprawdzeniem granic nieruchomości przez geodetę uprawnionego. Ale czy zawsze? Podstawowym warunkiem wykonania podziału jest sprawdzenie wszystkich granic dzielonej nieruchomości. Za stan granic w EGIB odpowiada starosta i inwestor musi wiedzieć, że starosta wydając dane o punktach granicznych określa ich błąd położenia z dokładnością nawet do 3 metrów. Rekordowe przesunięcie granicy po wykonaniu podziału nieruchomości na terenach przylegających do Warszawy wynosiło 15 metrów. W przypadku niejednoznacznych lub rozbieżnych danych dotyczących przebiegu granic lub ich braku, niezbędne jest ustalenie ich przebiegu. Ryzyko zakupu nieruchomości bez wiedzy o granicach jest bardzo duże. Przesunięcia granic mogą, bowiem skutkować zmianą powierzchni działki lub wymiarów działki.

Błędy map do celów projektowych wychwycone na etapie podziałów

Podział nieruchomości wiąże się z obligatoryjnym sprawdzeniem granic, ale podziałów przecież nie wykonuje się dla każdej z działek, na których planuje się inwestycje. Czasami w pierwszej kolejności realizowane są budynki, a dopiero potem dzieli się nieruchomość. Zagadnienie dotyczy zatem map do celów projektowych (mdcp), które są obligatoryjne dla wszystkich inwestycji. Od kilku lat geodeci przy wykonywaniu mdcp mają obowiązek ustalenia granic działki, ale tylko w przypadku, gdy budynek jest projektowany od granic działki w odległości 4 m (ściana z oknami) lub mniejszej.  W przypadku, gdy architekt udzieli informację, że budynek będzie oddalony więcej, geodeta nie ma obowiązku weryfikowania granic i odnotowuje tę informację w operacie. Jeżeli w ramach decyzji biznesowych koncepcja inwestycji ulegnie zmianom, to mdcp może okazać się bezużyteczna. Urzędnik na etapie sprawdzania dokumentacji do PnB może odrzucić projekt. Jeśli tego nie wychwyci, to może to ujawnić geodeta na etapie inwentaryzacji powykonawczej, lub gdy sąsiad w przyszłości ustali granice własnej nieruchomości. Jeśli na mdcp granice były przyjęte błędnie, w najgorszym przypadku grozić może rozbiórka budynku.

Linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu

Nierzadko w zapisach planu znajdujemy informacje, że granica terenu przebiega nie w osi, ale po krawędzi danej linii. Na rysunku planu ma ona np. 2-3 mm, co daje nam 2-3 metry w terenie. Oczywistym jest, że przesunięcie tych linii skutkuje zmianą parametrów całej inwestycji. Dla architektów i projektantów niezwykle ważne jest posiadanie aktualnych i wiarygodnych danych do projektowania. Przed rozpoczęciem inwestycji, jako geodeta uprawniony ustalam zakres i formę dokumentacji jaką należy przygotować. Prawidłowo wykonana mapa do celów projektowych zawsze powinna zawierać opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające oraz sprawdzone granice nieruchomości. Posiadanie nieczytelnych lub niedokładnych materiałów wyjściowych do projektowania powoduje, że inwestorzy często tracą metry zabudowy, ponieważ architekci przez ostrożność odsuwają się od tych linii w głąb działki, żeby nie przedłużać procesu uzyskiwania PnB lub nie być pociąganym do odpowiedzialności w przypadku przekroczenia tych linii. Dlatego to w interesie inwestora jest znajomość tego tematu.

Podział nieruchomości wielobudynkowej

Zdarza się, że galerie handlowe lub retail parki będą odrębnymi budynkami, posadowionymi na jednej działce. Podział nieruchomości wielobudynkowej musi być zaplanowany już na etapie projektu. Każda działka przypisana do poszczególnego budynku musi spełniać definicję działki budowlanej i musi być zgodna z normatywami powierzchniowymi określonymi w mpzp lub decyzji o WZ. W przypadku podziału wszystkie bilanse i parametry np. powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, intensywności zabudowy itp. muszą być spełnione zarówno dla całej działki, jak i dla poszczególnych działek po podziale. Niezwykle ważne są również miejsca postojowe. Jeżeli na budynek przypada określona liczba miejsc postojowych, to muszą się one znaleźć na wydzielanej działce. Jeżeli projekt zakłada zbiorcze miejsca parkingowe dla całej inwestycji, urząd takiego podziału nie zatwierdzi. Jeżeli projekt inwestycji zakłada kilka budynków handlowych z jedną płytą fundamentową i garażem podziemnym pod wszystkimi budynkami, to takiej nieruchomości nie uda się podzielić.

Podziały nieruchomości pod inwestycje publiczne

To nie właściciel galerii handlowej, ale gmina uchwala mpzp i określa, gdzie w nowych mpzp będą przebiegać inwestycje publiczne (obiekty użyteczności publicznej, tereny zieleni, drogi). Po co zatem mu wiedza o tego rodzaju podziałach? Na nieruchomościach zajętych pod inwestycje publiczne od dnia uchwalenia planu, nie można realizować innych inwestycji niże te przewidziane w planie. Taka zmiana powoduje spadek wartości nieruchomości i jej nieprzydatność dla obecnych właścicieli. W przypadku planowanej galerii handlowej, niemożliwym może się okazać zrealizowanie inwestycji na pozostałym fragmencie nieruchomości. Konieczne jest bowiem spełnienie parametrów zabudowy, a czasami może zabraknąć nam na to m2 działki. Dlatego, właścicielom lub użytkownikom wieczystym w takich sytuacjach zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości na rzecz gminy lub uzyskaniu odszkodowania. Warto również zaskarżać mpzp na etapie ich wyłożenia.

Podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym

Budynki galerii handlowych mogą być posadowione na terenach należących do Skarbu Państwa lub Jednostki Samorządu Terytorialnego. Będą zatem wykorzystywane, na podstawie zasad użytkowania wieczystego. Użytkownik wieczysty nie ma prawa do decydowania samoistnie o podziale nieruchomości, jednak może o taki podział wystąpić. Niezbędna w tym przypadku jest zgoda właściciela gruntu poprzedzona projektem podziału, przedstawieniem celu podziału, oraz zamierzeń inwestycyjnych. Jeżeli była wydana decyzja o WZ lub PnB, to te dokumenty również należy załączyć do wniosku. Właściciel terenu udziela zgody, która jest niezbędna do wydania postanowienia opiniującego podziału, a dalej do wydania decyzji zatwierdzającej podział. Dodatkowo sprawdzana jest również zgodność celu podziału i zamierzenia inwestycyjnego z umową użytkowania wieczystego.

Terminy realizacji podziałów nieruchomości

Czas podziału bardzo często zaskakuje inwestorów. Wyróżnia się kilka etapów procedury: wykonanie wstępnego projektu podziału; wydanie postanowienia dotyczącego podziału; wykonanie mapy z projektem podziału; wydanie decyzji zatwierdzającej podział; nadanie ostateczności decyzji podziałowej; wprowadzenie zmian w EGIB i KW. Szablonowy podział powinien zamknąć się w 4 miesiące. Jednak, wiele organów w różnych miastach nie zwraca uwagi na terminy KPA i wyznacza własne standardy. Doskonałym przykładem jest Warszawa, w której wydanie postanowienia opiniującego podział trwa nawet 6 miesięcy, a wydanie decyzji zatwierdzającej podział min. 2 miesiące. Jeżeli uwzględnimy niezbędne czynności geodezyjne, oraz nadanie ostateczności decyzji podziałowej, daje nam to 11 miesięcy. Po podziale należy doprowadzić do zgodności danych w EGIB i KW. W zależności od sądu czas aktualizacji wynosi od kilku dni do nawet kilkunastu miesięcy. W najmniej korzystnym wariancie podział nieruchomości, od złożenia wniosku do ujawnienia w KW może trwać nawet 2,5 roku.

Pozytywne postanowienie vs. negatywna decyzja zatwierdzająca podział

Mając w rękach pozytywne postanowienie opiniujące podział nie możemy być pewni sukcesu. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania właściwego projektu podziału, a negatywna przesądza o odmowie zatwierdzenia podziału. Na etapie wydania postanowienia opiniującego podział, organ bada jedynie kwestię zgodności podziału z mpzp lub decyzją o WZ. Pozostałe kwestie, tj. dostęp do drogi publicznej, zmiany stron spadkowych postępowania, wdrażanie nowego mpzp są badane po wydaniu wstępnej opinii - w postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Zdarzają się też sytuacje, że dla działek objętych mpzp zamiast opinii podziałowych, wydawane są decyzje o WZ. Tego typu sprawy kończą się postępowaniami sądowymi, na czym finalnie traci inwestor. Dlatego, praktyczne ujęcie procedur podziałowych powinno być znane inwestorom.


O Autorze:

Rafał Rychlicki, Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2). 13-letni praktyk, biegły sądowy w zakresie podziałów nieruchomości, geodeta uprawniony (1, 2), doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, prezes zarządu Geodetic - firmy świadczącej usługi z zakresu due diligence nieruchomości, inwentaryzacji architektonicznych, skaningu 3D, modelowania 3D, pomiarów powierzchni nieruchomości (najem, podatki i sprzedaż), pomiarów dronami. Zespół Geodetic pomierzył ponad 7 mln m2 powierzchni w tysiącach obiektów, poprowadził ponad 100 prelekcji i wydał ponad 100 publikacji.

Tagi: Geodetic Rafał Rychlicki
Oceń artykuł:

Fot: Geodetic Źródło: Geodetic

Zobacz także

10 porad biegłego sądowego - podział nieruchomości pod inwestycję handlową

Polityka Prywatności
  1. Serwis nie zbiera w sposób automatyczny żadnych informacji, z wyjątkiem informacji zawartych w plikach cookies.
  2. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  3. Podmiotem zamieszczającym na urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu pliki cookies oraz uzyskującym do nich dostęp jest operator Serwisu.
  4. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
  5. dostosowania zawartości stron internetowych Serwisu do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika Serwisu i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
  6. tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
  7. utrzymanie sesji Użytkownika Serwisu (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie Serwisu ponownie wpisywać loginu i hasła;
  8. W ramach Serwisu stosowane są następujące rodzaje plików cookies:
  9. „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  10. pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  11. „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu;
  12. „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
  13. „reklamowe” pliki cookies, umożliwiające dostarczanie Użytkownikom treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań.
  14. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy Serwisu mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika Serwisu. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  15. Operator Serwisu informuje, że ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronach internetowych Serwisu.
  16. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem Serwisu reklamodawców oraz partnerów.
  17. Więcej informacji na temat plików cookies znajdziesz pod adresem http://wszystkoociasteczkach.pl/ lub w sekcji „Pomoc” w menu przeglądarki internetowej.