Anna Korzeniowska-Kacprzak, Abra: Czynsze są zdecydowanie za wysokie

Redakcja Galeriehandlowe.pl

redakcja@galeriehandlowe.pl

2012-09-29 | 08:07

Zwiększenie podaży na rynku powierzchni handlowych w Polsce teoretycznie powinno działać na korzyść sieci handlowych. Praktyka jednak często wskazuje na odwrotną sytuację. Jak postrzega obecną sytuację powierzchni handlowych na polskim rynku centrów i galerii handlowych Anna Korzeniowska-Kacprzak, dyrektor ds. rozwoju sieci Abra SA?

W ciągu ostatnich kilku lat znacznie zwiększyła się ilość powierzchni handlowych oferowanych w retail parkach, gdzie głównymi najemcami są wielkopowierzchniowi operatorzy sportowi, z branży wyposażenia wnętrz oraz chińskie centra handlowe.

Opłaty związane z utrzymaniem lokali w centrach handlowych, w tym czynsze są zdecydowanie za wysokie, a standard lokali, w jakim deweloperzy chcą przekazywać przedmioty najmu jest zbyt niski w stosunku do ich oczekiwań od najemców w zakresie innych postanowień umownych – brak możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy w przypadku nieuzyskiwania progu rentowności przez sklepy czy niewywiązywania się z obowiązków przez wynajmującego, kilkustopniowe, a co za tym idzie kosztochłonne zabezpieczenia należności wynikających z umowy najmu, narzucanie niezgodnej ze strategią najemcy polityki marketingowej, brak jakiejkolwiek elastyczności przy współpracy z najemcą i wiele innych. Doprowadzenie lokalu ze stanu surowego oferowanego przez wynajmującego do standardu oczekiwanego przez wynajmującego i równocześnie spełniającego kryteria standardu najemcy to niejednokrotnie równowartość czynszu za cały okres trwania umowy najmu.

Lokale powinny być przekazywane w stanie i standardzie zgodnym z normami dotyczącymi lokalu handlowego, w którym po wprowadzeniu tam elementów aranżacyjnych unikalnych dla danego najemcy, można by rozpocząć działalność handlową.

Wejście Polski do strefy Euro na pewno ustabilizowałoby różnice w wysokości czynszu w poszczególnych okresach najmu wynikające z wahań kursów walut. Jeśli chodzi o sam proces kształtowania wysokości stawek najmu w centrach handlowych, to ta kwestia nie miałaby znaczenia. Zdecydowanie większe znaczenie ma zbyt duża ingerencja banku w sprawy wynajmowania lokali w centrach handlowych. Poziom czynszu regulowany przez bank udzielający kredytu na budowę centrum handlowego, któremu bardziej opłaca się nie zezwolić na wynajęcie lokalu najemcy za niższą niż skalkulowana przez specjalistów bankowców cena, pozostaje zupełnie nieadekwatny do dynamicznych warunków rynkowych, w rezultacie czego wiele powierzchni pozostaje przez długie okresy niewynajętych. Pustostany bardzo negatywnie wpływają na odbiór danego centrum handlowego przez klientów, a tym samym obniżają ilość klientów odwiedzających centrum i dokonujących zakupów.

Deweloperzy, na zasadzie równorzędności stron umowy, powinni w większym stopniu ponosić ryzyko związane z prowadzeniem działalności przez najemców w komercjalizowanych przez nich centrach handlowych np. przez uzgadnianie czynszu wyłącznie od obrotu, czy też ustalania granicznego poziomu wzrostu tzw. kosztów wspólnych.

Najmowana przez nas powierzchnia handlowa powinna być przygotowana w standardzie zgodnym z minimalnymi wymaganiami odnośnie lokalu użytkowego, wszelkie instalacje techniczne wchodzące w skład instalacji całego centrum, a zwłaszcza te, dla których zostały określone parametry szczegółowe specyficzne dla danej budowy powinny być wykonane na koszt dewelopera/wynajmującego, podstawowe instalacje i podziały lokalu również powinny zostać wykonane przez dewelopera/wynajmującego jeszcze przed przekazaniem lokalu najemcy. Po stronie najemcy powinny zostać jedynie elementy aranżacji czy adaptacji, które są wyjątkowe i specyficznego dla jego konceptu sklepu i wykraczają poza podstawowy standard określony przez polskie normy.

Nasze poszukiwania co do lokalizacji dla sklepów własnych Abra SA koncentrują się na miastach od 100 tys. mieszkańców, a dla sklepów franczyzowych już od 20 tys. mieszkańców. Przy wyborze decydujące znaczenie ma to, czy jest to jest galeria handlowa, która nie jest preferowanym miejscem ulokowania naszego sklepu – bardzo drogim i nie dającym gwarancji sukcesu, czy też retail park, w którym naszymi sąsiadami są inni najemcy z branży wyposażenia wnętrz - co daje nam względne poczucie właściwego pozycjonowania miejsca w świadomości klientów. Oczywiście kluczowa jest lokalizacja na parterze oraz dostęp do strefy dostaw. Poszukujemy lokali położonych przy głównych szlakach komunikacyjnych miasta, ze swobodnym dostępem zarówno dla pieszych, jak i zmotoryzowanych klientów. Dodatkowym atutem lokalizacji jest duży parking oraz możliwość odpowiedniego wyeksponowania logo. Znaczenie mają także warunki techniczne lokalu tj. minimalny metraż 600 mkw., szerokość lokalu ok. 15 m oraz sufit na poziomie min. 3,30 m.

Oceń artykuł:

Anna Korzeniowska-Kacprzak, Abra: Czynsze są zdecydowanie za wysokie

Polityka Prywatności

  1. Serwis nie zbiera w sposób automatyczny żadnych informacji, z wyjątkiem informacji zawartych w plikach cookies.
  2. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  3. Podmiotem zamieszczającym na urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu pliki cookies oraz uzyskującym do nich dostęp jest operator Serwisu.
  4. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
  5. dostosowania zawartości stron internetowych Serwisu do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika Serwisu i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
  6. tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
  7. utrzymanie sesji Użytkownika Serwisu (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie Serwisu ponownie wpisywać loginu i hasła;
  8. W ramach Serwisu stosowane są następujące rodzaje plików cookies:
  9. „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  10. pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  11. „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu;
  12. „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
  13. „reklamowe” pliki cookies, umożliwiające dostarczanie Użytkownikom treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań.
  14. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy Serwisu mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika Serwisu. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  15. Operator Serwisu informuje, że ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronach internetowych Serwisu.
  16. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem Serwisu reklamodawców oraz partnerów.
  17. Więcej informacji na temat plików cookies znajdziesz pod adresem http://wszystkoociasteczkach.pl/ lub w sekcji „Pomoc” w menu przeglądarki internetowej.