Jak epidemia i zakazy rządowe wpłynęły na sytuację galerii handlowych?

2020-12-14 | 09:00

Jesteśmy w specyficznym momencie. Z jednej strony większość zakazów dotykających centra handlowe i ich najemców zostało niedawno złagodzonych i wydawało się, że sytuacja w galeriach powoli wraca do normy. Z drugiej strony Rząd 8 października 2020 r. zapowiedział rozciągnięcie na całą Polskę przewidzianych dla tzw. „żółtej strefy” restrykcji, w tym dotyczących obowiązku noszenia maseczek w miejscach publicznych, limitu osób uczestniczących w targach i konferencjach, czy limitu osób w kinach i na siłowniach. Zatem w oczekiwaniu na dalszy rozwój sytuacji epidemicznej, można pokusić się o refleksję nad stanem handlu w galeriach, po „gorączce pierwszej fali” - podsumowaują, Sławomir Lisiecki oraz Piotr Janiuk z kancelarii Argon Legal

Preludium – objawy „handlowej apokalipsy”

Handel od dłuższego czasu przeżywa ewolucję – zmiany zwyczajów zakupowych, w tym podbój kolejnych obszarów rynku przez operatorów internetowych typu Amazon (i jemu podobni) stały u podstaw zjawiska określanego „handlową apokalipsą". Jej przejawy to finansowe tarapaty (a czasem upadłości) sieci handlowych, w tym takich gigantów, jak J.C. Penny, J. Crew, Toys „R” Us. Także w Polsce powyższe zjawisko dawało o sobie znać a jej spektakularnymi przejawami w 2019 roku były zamknięcia takich sieci jak New Look czy Forever 21.

Akt I – pierwsze uderzenie Covid-19

Wczesna wiosna przyniosła początki epidemii. Spadła odwiedzalność w galeriach, zaczęły się pojawiać pierwsze ograniczenia – najpierw praktyczne, a potem formalne (kolejne rozporządzenia władz limitujące działalność określonych branż).

Akt II – wkracza ustawodawca

Na kolejnym etapie wkroczył ustawodawca. Wkroczył i w praktyce zamknął galerie handlowe na kłódkę. Regulacja, która za tym stała (z „czasowym wygaśnięciem” umów na czele, z wątpliwościami co do tego, jakich powierzchni dotyczą zwolnienia z opłat, co z pomieszczeniami magazynowymi, z opłatami za oznaczenia, co z opłatami za media – zwłaszcza w przypadku, gdy najemcy, mimo zamknięcia dla klientów, korzystali z lokali np. do celów remanentu) trafi zapewne do podręczników dla studentów prawa, z rozwiązaniami, nad którymi włosy rwały sobie z głowy rzesze prawników, zarządców i menadżerów ds. najmu.

Akt III – pierwsze potyczki między najemcami i właścicielami galerii

Równolegle z zamknięciem centrów handlowych rozgrywały się potyczki między stronami umów najmu w galeriach. Najemcy zapowiadali występowanie wobec właścicieli z roszczeniami opartymi o niemożliwość spełnienia świadczeń lub wadę prawną (te podstawy nie mają naszym zdaniem zastosowania), albo o klauzulę „rebus sic stantibus” – nadzwyczajną zmianę stosunków (uważamy, że ta podstawa może być wykorzystana, jednak wymaga procesu i przekonania sądu, że do takiej nadzwyczajnej zmiany stosunków doszło). Niektórzy najemcy składali oświadczenia o zerwaniu umów albo żądania obniżenia czynszu. Inni szukali porozumienia z właścicielami, jednak – wobec niepewnej wówczas przyszłości – niewiele takich porozumień zostało zawartych.

Akt IV – otwarcie galerii

Długi weekend majowy przyniósł otwarcie galerii. Zaskakujące dla wszystkich, ponieważ pierwotnie zapowiadano otwarcie na połowę maja. Jednak zwyczajem przyjętym przez władze w tamtym okresie, prawodawca zmienił zdanie, projekt przepisów opublikowano pod koniec tygodnia, w sobotę 2 maja prawo weszło w życie (ze skutkiem od razu, czyli wstecznym o kilkanaście godzin), a poniedziałek 4 maja miał przynieść praktyczną implementację zmian (do dziś są tego ślady w wielu „covid-owych aneksach” do umów najmu, gdzie pojawia się rozróżnienie między datami 2 i 4 maja). Dzięki inwencji prawodawcy wiele osób (w tym autorzy niniejszego tekstu) miało w tym roku gorącą majówkę.

Akt V – porozumienia i spory

Po otwarciu galerii, mimo wcześniejszych zapowiedzi wielu najemców, ostrych sądowych sporów jest niewiele. Zamiast nich trwają intensywne prace przy tzw. aneksach covid-owych: zmianach umów najmu potwierdzających przedłużenie najmów w oparciu o art. 15ze Tarczy antykryzysowej, ale często uwzględniających też dodatkowe kwestie (czasem okresowe obniżki czynszów, zazwyczaj regulacje dotyczące dostarczenia zabezpieczeń – ustawodawca zakładając automatyczne przedłużenie umów „na takich samych warunkach” zapomniał, że gwarancje bankowe czy akty notarialne poddające najemców egzekucji w trybie art. 777 kpc są odrębnymi od umów dokumentami i nie przedłużą się same z siebie). Skala tych prac jest potężna: tylko w przypadku naszej kancelarii, liczba aneksów, przy których pracowaliśmy, idzie w setki (a wspieramy zaledwie kilka, spośród setek galerii w Polsce).

Mimo opisanego wyżej trendu polubownego załatwiania spraw, część najemców wszczęła procesy w oparciu o nadzwyczajną zmianę stosunków. W szeregu przypadków najemcy składali wnioski do sądów o zabezpieczenie ich roszczeń. W większości takich spraw, które prowadzimy, wnioski najemców zostały oddalone. Uzasadniając oddalenia sądy stwierdzały, m.in. że:

1. zabezpieczenie polegające na obniżeniu stawki czynszu do końca trwania postępowania jest za daleko idące i nieograniczone czasowo, zatem nie powinno podlegać uwzględnieniu;
2. nie ma podstaw, aby twierdzić, że brak udzielenia zabezpieczenia uniemożliwi albo poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia (to ustawowa przesłanka udzielenia zabezpieczenia); innymi słowy: brak zabezpieczenia nie sprawi, że w wyniku „wygrania” procesu przez pozwaną taki wyrok nie będzie mógł zostać „normalnie” wykonany;
3. przed skorzystaniem z przepisów o nadzwyczajnej zmianie stosunków sąd powinien rozważyć interesy obu stron (a nie tylko wnioskodawcy-najemcy), a przed udzieleniem zabezpieczenia rozważyć, czy zawnioskowany sposób nie obciąża obowiązanego ponad miarę; pozbawienie wynajmującego czynszu na okres trwania postępowania uwzględnia tylko interesy najemcy, a wynajmującego obciąża ponad potrzebę;
4. negatywne skutki epidemii zostały złagodzone przez ustawodawcę poprzez:
• uregulowanie oferty przedłużenia i jej skutków w art. 15ze Tarczy antykryzysowej (zwolnienie z opłat z tytułu umowy najmu za okres „lockdownu”);
• szereg programów pomocowych (pomoc publiczna), z której mogą korzystać najemcy;
5. nie można pomijać faktu, że konsumenci „przenieśli się” do kanałów sprzedaży online – zmniejszeniu sprzedaży w sklepach stacjonarnych towarzyszyło zwiększenie sprzedaży w sklepach internetowych;
6.należy wziąć pod uwagę skutki „lockdownu” dla całego majątku najemcy – najemca, który rekompensuje zmniejszenie sprzedaży w lokalach stacjonarnych działalnością sklepu online nie spełnia przesłanki „rażącej straty”, o której mowa w art. 357(1) k.c.;
7. sprzedaż w galeriach handlowych odnotowuje tendencję wzrostową, osiągając poziom sprzed pandemii.
W niektórych przypadkach zabezpieczenie zostało udzielone, jednak było zaskarżane. Znamy przypadki uchylenia takich zabezpieczeń, do daty tego artykułu nie spotkaliśmy się z przypadkami prawomocnie udzielnego zabezpieczenia. Wiemy natomiast o co najmniej kilku pozwach najemców przygotowywanych w oparciu o przepisy o nadzwyczajnej zmianie stosunków.

Epilog – sytuacja na jesieni 2020

Jesienne perspektywy dla handlu nie są pewne. Widać objawy dosyć szybkiego „odbicia” i poprawy takich parametrów, jak odwiedzalność galerii i obroty wielu najemców.

Jednak nie sposób zignorować faktu, że na nienajgorszą sytuację wielu najemców póki co dodatnio wpływa pomoc publiczna, która potężnym strumieniem popłynęła w ramach programów pomocowych wynikających z Tarczy Antykryzysowej. Zainteresowani skalą tej pomocy mogą zajrzeć na stronę https://sudop.uokik.gov.pl/search/aidBeneficiary, gdzie można znaleźć informacje o beneficjentach pomocy i wysokości przyznanych środków.

Być może ta pomoc będzie dobrze wykorzystana i jej beneficjenci będą lepiej przygotowani do problemów wywołanych przez spodziewaną drugą falę epidemii. Może się jednak okazać, że środki zostaną „przejedzone" na bieżące potrzeby (których jest przecież niemało) a po wyschnięciu kroplówek pomocowych zamrożone chwilowo problemy eksplodują z nową siłą. Już teraz zresztą kwerenda w sądach upadłościowych i Monitorze Sądowym i Gospodarczym pokazuje kolejne przykłady restrukturyzujących się najemców i wynajmujących. Jeśli powyższe się potwierdzi, to można się będzie spodziewać, że po zużyciu środków pomocowych nastąpi fala nowych wniosków o upadłość / restrukturyzację. Zwłaszcza, jeśli uderzy druga fala epidemii.

Nad czym będziemy się mogli zastanawiać w maseczkach, których obowiązkowe noszenie czeka nas w strefie żółtej…


O autorach:
Autorami tekstu są Sławomir Lisiecki oraz Piotr Janiuk – radcowie prawni i partnerzy warszawskiej kancelarii prawnej Argon Legal, specjalizującej się w zagadnieniach dotyczących obsługi galerii handlowych.

 



Tagi: Argon Legal Sławomir Lisiecki Piotr Janiuk
Oceń artykuł:

Fot: Argon Legal Źródło: Argon Legal

Zobacz także

Jak epidemia i zakazy rządowe wpłynęły na sytuację galerii handlowych?

Polityka Prywatności
  1. Serwis nie zbiera w sposób automatyczny żadnych informacji, z wyjątkiem informacji zawartych w plikach cookies.
  2. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  3. Podmiotem zamieszczającym na urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu pliki cookies oraz uzyskującym do nich dostęp jest operator Serwisu.
  4. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
  5. dostosowania zawartości stron internetowych Serwisu do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika Serwisu i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
  6. tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
  7. utrzymanie sesji Użytkownika Serwisu (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie Serwisu ponownie wpisywać loginu i hasła;
  8. W ramach Serwisu stosowane są następujące rodzaje plików cookies:
  9. „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  10. pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  11. „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu;
  12. „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
  13. „reklamowe” pliki cookies, umożliwiające dostarczanie Użytkownikom treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań.
  14. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy Serwisu mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika Serwisu. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  15. Operator Serwisu informuje, że ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronach internetowych Serwisu.
  16. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem Serwisu reklamodawców oraz partnerów.
  17. Więcej informacji na temat plików cookies znajdziesz pod adresem http://wszystkoociasteczkach.pl/ lub w sekcji „Pomoc” w menu przeglądarki internetowej.