Jan Bagatela, radca prawny: Procedura uchwalania mpzp jest bardzo sformalizowana i wieloetapowa

Redakcja Galeriehandlowe.pl

redakcja@galeriehandlowe.pl

2015-01-12 | 08:00

Wielu inwestorów planujących w Polsce budowę wielkopowierzchniowych obiektów handlowych natrafia na przeszkodę w postaci przepisów o Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Procedura jego uchwalenia bądź zmiany jest mocno sformalizowana i zajmuje dużo czasu, a co za tym idzie - często pociąga za sobą dodatkowe koszty. Zdarza się nawet, że zanim plan zostanie uchwalony, realizacja inwestycji staje się nieopłacalna. Zawiłe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ich konsekwencje dla działalności deweloperów wyjaśnia Jan Bagatela, radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości, Kancelaria Schoenherr.

Jakie przepisy i akty prawne mają obecnie największe znaczenie dla możliwości tworzenia dużych centrów handlowych?

Co do zasady budowa obiektów o powierzchni sprzedaży większej niż 2 tys. m kw., czyli tzw. wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, podlega tym samym regulacjom co budowa większości innych obiektów budowlanych.

W pierwszym rzędzie należy wymienić ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), która określa warunki lokalizacji obiektów budowlanych. Wielkopowierzchniowe obiekty handlowe tym różnią się od większości innych obiektów, że nie jest do końca jasne, czy mogą one zostać wybudowane w sytuacji, gdy na danym obszarze brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp). Przepisy upzp są interpretowane (choć nie jest to interpretacja jednolita) w ten sposób, że warunkiem koniecznym dla budowy dużego centrum handlowego jest jej uwzględnienie w obowiązującym dla danego terenu mpzp.

Ponadto budowa wielkopowierzchniowego obiektu handlowego podlegać będzie ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: prawo budowlane), która reguluje kwestie projektowania, budowy i utrzymania obiektów budowlanych. Oprócz tego istnieje oczywiście szereg aktów prawnych, w tym przepisów techniczno budowlanych i wykonawczych, które składają się na całość regulacji tzw. procesu inwestycyjnego.

Decyzja o uchwaleniu/zmianie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego podejmowana jest przez Radę Miejską. Czy w przepisach jest jasno określone, czym organ ten powinien się kierować przy jej podejmowaniu?

Ustalenia przyjęte w mpzp mają niezwykle doniosłe znaczenie, ponieważ określają sposób w jaki mogą być zagospodarowane nieruchomości na terenie objętym mpzp. Ustalenia te wyznaczają granice w jakich właściciel może korzystać z nieruchomości (kształtują sposób wykonywania własności nieruchomości).

Zgodnie z przepisami upzp podstawą działań planistycznych powinny być ład przestrzenny i zrównoważony rozwój. Ponadto w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinno się uwzględniać szereg czynników takich jak: wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury; walory architektoniczne i krajobrazowe; wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych; wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób niepełnosprawnych; walory ekonomiczne przestrzeni; prawo własności; potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa; potrzeby interesu publicznego; potrzeby w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej, w szczególności sieci szerokopasmowych.

Pojęcia te wydaję się być nieostre.

Zgadza się. Częstokroć mają charakter ocenny i mogą być różnie interpretowane. Stąd też spory o ich znaczenie, czy też w ogóle o aksjologiczne uwarunkowania ładu przestrzennego nie należą do rzadkości. Niemniej jednak tak złożona i wrażliwa materia, jaką jest treść i sposób wykonywania władztwa planistycznego nie może być uregulowana w sposób precyzyjny i niepozostawiający pola do interpretacji. Procedura i zasady uchwalania mpzp muszą umożliwiać wypracowanie, w konkretnej sytuacji, rozwiązań, które godzą wszystkie ze wskazanych czynników, częstokroć w warunkach sprzeczności interesów. Chodzi tu przy tym nie tylko o sprzeczność na poziomie wartości, które powinny być uwzględniane przy tworzeniu mpzp (np. pomiędzy interesem prywatnym i publicznym, czy też pomiędzy ochroną środowiska a potrzebami w zakresie infrastruktury technicznej), ale także o często sprzeczne interesy właścicieli poszczególnych nieruchomości. Nie można z góry określić jakie rozwiązania w konkretnej sytuacji będą najlepiej wpisywać się w cele ustawy jednocześnie godząc sprzeczne interesy uczestników procedury.

Jak przebiega procedura uchwalania MPZP?

Procedura uchwalania (zmiany) mpzp jest bardzo sformalizowana i wieloetapowa, co wpływa na możliwość uczestniczenia w niej potencjalnych inwestorów. Po ogłoszeniu o przystąpieniu do sporządzenia mpzp, w terminie nie krótszym niż 21 dni zainteresowane podmioty mogą składać wnioski do mpzp. Następnie, po wyłożeniu projektu mpzp do publicznego wglądu powinna zostać zorganizowana dyskusja oraz wyznaczony termin na składanie uwag dotyczących projektu mpzp. O uwzględnieniu bądź odrzuceniu uwag decyduje w pierwszej kolejności organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta). W następnej kolejności, o uwagach nieuwzględnionych przez ten organ rozstrzyga rada gminy. Rozstrzygnięcia w przedmiocie zgłoszonych uwag nie podlegają zaskarżeniu.

Czy zatem jeśli inwestor nie zgadza się z decyzjami rady gminy to przysługują mu jakieś środki odwoławcze?

Zaskarżona przez inwestora może zostać jedynie uchwała rady gminy przyjmująca mpzp. W skardze do sądu administracyjnego inwestor musi wykazać, że zaskarżona uchwała narusza jego interes prawny lub uprawnienie. Inwestor nie ma jednak w zasadzie środków prawnych umożliwiających wyegzekwowanie od organów gminy uchwalenia/zmiany mpzp tak aby przewidywał on lokalizację na danym terenie dużego centrum handlowego.

Powyższe oznacza, że inwestor chcąc zapewnić sobie przyjęcie korzystnych dla siebie rozwiązań w mpzp, musi do tych rozwiązań przekonać organy gminy.

Jak ocenia Pan obecnie obowiązujące przepisy odnośnie Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego i możliwości budowy wielkopowierzchniowych obiektów handlowych? W jakim kierunku powinny zmierzać ich ewentualne nowelizacje?

Moim zdaniem główną wadą obecnej regulacji upzp w odniesieniu do wielkopowierzchniowych obiektów handlowych jest niepewność odnośnie możliwości budowy tego typu obiektów na terenach, dla których brak jest obowiązującego mpzp. W doktrynie i w dużej mierze w orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że z przepisów upzp wynika obowiązek sporządzenia mpzp dla obszarów, na których mają zostać zlokalizowane obiekty o powierzchni sprzedaży większej niż 2 tys. m kw. Przyjęcie takiego stanowiska wyłącza możliwość lokalizowania tego typu inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a postępowanie wszczęte wnioskiem o wydanie tej decyzji powinno być obligatoryjnie zawieszone. Moim zdaniem taki pogląd jest nieuzasadniony zarówno na gruncie aktualnego, literalnego brzmienia przepisów upzp, jak i ze względu na cele tych regulacji. Z tego względu przepisy powinny zostać znowelizowane w taki sposób, aby jasno wynikała z nich możliwość lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych także na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Sama procedura planistyczna jest od lat przedmiotem dyskusji. Należy zauważyć, że obecnie dość zaawansowane są prace nad Kodeksem Urbanistyczno-Budowlanym prowadzone przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Budowlanego. Jakkolwiek ostatecznej treści tego aktu (a nawet tego czy w ogóle w najbliższym czasie zostanie uchwalony) nie sposób przewidzieć, to jednak wszystko wskazuje na to, że jego przyjęcie powinno wiązać się z usprawnieniem i uproszczeniem procedur w procesie inwestycyjnym.

Inwestorzy skarżą się, że obecnie obowiązujące przepisy wpływają hamująco na rozwój branży handlowej – procedury uchwalania/zmiany MPZP są przewlekłe i sformalizowane. Czy zgadza się Pan z tymi opiniami?

Zgadzam się, że obecnie obowiązujące przepisy upzp mogą wpływać hamująco na rozwój branży handlowej, choć jak już wspomniałem w odniesieniu do dużych obiektów handlowych problem tkwi nie tylko w samych przepisach, ale również w sposobie ich interpretacji. Stan niepewności co do możliwości lokalizowania takich obiektów na terenach nieobjętych mpzp, w połączeniu z relatywnie niewielką liczbą tych planów oraz długotrwałością i skomplikowaniem procedury ich uchwalania powodują, że inwestorzy niejednokrotnie są zmuszeni do rezygnacji lub zawieszenia swoich zamierzeń inwestycyjnych. Również w sytuacji, gdy obowiązujący mpzp nie pozwala na realizację wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, tego typu inwestycja stoi pod dużym znakiem zapytania. Procedura zmiany mpzp, analogiczna do procedury jego uchwalenia jest długotrwała i często trudna lub wręcz niemożliwa do przeprowadzenia. Dodatkowo budowa największych obiektów handlowych najczęściej wywołuje obawy i niepokoje społeczne, co może prowadzić do  znacznego wydłużenia lub zablokowania procedury uchwalenia bądź zmiany mpzp.

Oceń artykuł:

Jan Bagatela, radca prawny: Procedura uchwalania mpzp jest bardzo sformalizowana i wieloetapowa

Polityka Prywatności

  1. Serwis nie zbiera w sposób automatyczny żadnych informacji, z wyjątkiem informacji zawartych w plikach cookies.
  2. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  3. Podmiotem zamieszczającym na urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu pliki cookies oraz uzyskującym do nich dostęp jest operator Serwisu.
  4. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
  5. dostosowania zawartości stron internetowych Serwisu do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika Serwisu i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
  6. tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
  7. utrzymanie sesji Użytkownika Serwisu (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie Serwisu ponownie wpisywać loginu i hasła;
  8. W ramach Serwisu stosowane są następujące rodzaje plików cookies:
  9. „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  10. pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  11. „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu;
  12. „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
  13. „reklamowe” pliki cookies, umożliwiające dostarczanie Użytkownikom treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań.
  14. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy Serwisu mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika Serwisu. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  15. Operator Serwisu informuje, że ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronach internetowych Serwisu.
  16. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem Serwisu reklamodawców oraz partnerów.
  17. Więcej informacji na temat plików cookies znajdziesz pod adresem http://wszystkoociasteczkach.pl/ lub w sekcji „Pomoc” w menu przeglądarki internetowej.