Jakie działania firmy zarządzającej mogą wpłynąć Pani zdaniem na wydajniejsze funkcjonowanie obiektu?
Istnieje szereg działań, które wpływają na bardziej wydajne funkcjonowanie obiektu. Dotyczą one wszystkich obszarów zarządzania nieruchomością: finansowego, operacyjnego, technicznego i komercyjnego. Największa dynamika i spore pole do popisu mamy w obszarze komercyjnym, który zawiera kwestie związane z komercjalizacją i marketingiem. Kluczowe znaczenie ma tu komercjalizacja, która decyduje w największej mierze o funkcjonowaniu obiektu na rynku. Odpowiednio dobrana oferta do danego projektu to klucz do sukcesu. Nie bez znaczenia są także warunki umów najmu, które decydują o sukcesie inwestora. Ważną rolę odgrywa tu również marketing – działania z tego zakresu wpływają na pozycjonowanie danego obiektu, przyciągają klientów do centrum i budują ich lojalność, co ma bezpośrednie przełożenie na obroty galerii. Nie możemy także zapominać o działaniach związanych z optymalizacją kosztów operacyjnych i mediów. Szczególnie, iż zwiększone koszty zatrudnienia zmieniły znacząco wysokości obciążeń w outsourcingowanych usługach sprzątania czy ochrony. Wykorzystanie nowoczesnych technologii i rozwiązań technicznych, a także wprowadzanie systemowych rozwiązań w przypadku zarządzania portfelem nieruchomości ma spore znaczenie dla podniesienia wydajności, również finansowej funkcjonowania obiektu.
Rekomercjalizacja, aby była skuteczna, musi opierać się na analizie rynku. Jeśli centrum dobrze funkcjonuje – czasem wystarczy tylko przedłużyć istniejące umowy najmu
Dzisiejszy rynek centrów handlowych zmienia się dynamicznie. W komunikacji z klientami rozwiązania technologiczne odgrywają coraz bardziej znaczącą rolę. W jaki sposób nowoczesna technologia przekłada się na efektywność Państwa działań?
To prawda, w ostatnich kilku latach nastąpiły kolosalne zmiany w formie komunikacji z klientami. Aby być z nimi w stałym kontakcie, trzeba uważnie obserwować pojawiające się trendy. Trudno dziś sobie wyobrazić centrum handlowe bez responsywnej strony internetowej, czy bez obecności w mediach społecznościowych. Klienci spędzają coraz więcej czasu w świecie wirtualnym – nas w związku z tym też nie może tam zabraknąć. Wymaga to od nas większego zaangażowania i większej uwagi, ale współczesna komunikacja z klientami jest znacznie bardziej efektywna, niż ta sprzed kilku lat. Obecnie docieramy do klientów z informacją szybciej, a co najważniejsze – mamy także szybką odpowiedź, dzięku czemu w razie konieczności możemy modyfikować swoje działania, szybko reagować na oczekiwania klientów. O czym również nie zapominamy, to specyfika danych rynków. Nasze obiekty znajdują się w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców, w różnych regionach kraju. Każda lokalizacja wiąże się z innymi zwyczajami i upodobaniami naszych klientów, dlatego aby komunikacja, szczególnie ta za pośrednictwem nowych technologii była naprawdę skuteczna, ważne jest ciągłe badanie rynku, analiza i indywidualna strategia komunikacji, dostosowana do lokalnego otoczenia sprzedaży.
Obecne nasycenie rynku handlowego wymusza na inwestorach ruchy związane z wprowadzaniem zmian i unowocześnień w swoich obiektach. W ostatnim czasie najczęściej widoczne były modernizacje stref gastronomicznych. Czy w Państwa obiektach również zachodzą zmiany?
Mamy to szczęście, że nasze obiekty są dość młode, więc już na etapie projektowania zadbaliśmy o to, by strefy restauracyjne były przyjazne dla naszych klientów. Zróżnicowany układ miejsc siedzących, oprócz tradycyjnych stolików i krzeseł mamy także kanapy, stoliki barowe, zieleń, która dodaje intymności, wprowadziliśmy oświetlenie, które ociepla tę strefę i czyni ją bardziej przytulną. Nie zapomnieliśmy także o udogodnieniach dla rodzin z dziećmi – na każdym naszym foodcourcie dostępne są krzesełka do karmienia dzieci. W tym roku jeden z bloków pytań w badaniach marketingowych, które prowadzimy w naszych galeriach dotyczy tej właśnie strefy i na podstawie wyników ankiet przeanalizujemy, jakich zmian oczekują nasi Klienci.
A jakie zmiany musieli Państwo wprowadzić w związku z obowiązującym zakazem handlu w niedzielę?
Jako zarządca galerii handlowych musieliśmy się dostować do nowej sytuacji. Przede wszystkim umożliwiamy najemcom, którzy mogą pracować w niedziele niehandlowe ich prawidłowe funkcjonowanie. Wszyscy wiemy, że galerie handlowe to nie tylko sklepy, lecz także kawiarnie, lodziarnie, kina, strefy rozrywki. Podobnie jest w naszych obiektach, gdzie najemcy z kategorii gastronomia i rozrywka mogą funkcjonować przez 7 dni w tygodniu. Ze swojej strony dbamy o politykę informacyjną dotyczącą dni, kiedy zakaz obowiązuje, a kiedy nie. Jesteśmy też otwarci na sugestie najemców – to do nich należy decyzja, czy chcą być otwarci w niedziele niehandlowe, czy nie. A naszym zadaniem jest skuteczna komunikacja oferty na zewnątrz, aby działalność w te dni była jak najbardziej dla najemców opłacalna. Na przykładzie naszych obiektów widzimy różnice w zachowaniach klientów w różnych lokalizacjach. W jednej z naszych galerii, o charakterze typowo śródmiejskim, strefa foodcourtu funkcjonuje świetnie w niedziele niehandlowe, a w innej najemcy postanowili jednak zamknąć swoje lokale, ponieważ ruch był niewystarczający. Aby w pełni ocenić sytuację, musimy jednak poczekać jeszcze kilka miesięcy.
Istotnym aspektem życia centrum handlowego jest rekomercjalizacja. Na jakich zasadach musi się opierać, aby była skuteczna?
Rekomercjalizacja, aby była skuteczna, musi opierać się na analizie rynku. Jeśli centrum dobrze funkcjonuje – czasem wystarczy tylko przedłużyć istniejące umowy najmu. Najczęściej jednak warto zastanowić się, czy obecna oferta nadal spełnia oczekiwania naszych klientów. Zmienia się moda, przyzwyczajenia zakupowe, na rynek wchodzi nowe pokolenie – aby nadal istnieć na rynku, trzeba podążać za zmianami. Pojawienie się nowych najemców, relokacja obecnych, co często związane jest z rozwojem sieci handlowych i zmianami w konceptach sklepów, zmiany funkcji wybranych przestrzeni w centrum – rekomercjalizacja może mieć różne oblicza. Wszystko to realizowane jest w jednym celu: dla podniesienia atrakcyjności obiektu. W dobie tak dużej konkurencji trzeba wykorzystwać wszystkie dostępne narzędzia, by realizować ten cel.
Jaka przyszłość – w Pani ocenie – czeka rynek nieruchomości komercyjnych?
Centra handlowa już dawno przestały być tylko destynacją zakupową. Od kilku lat robi się bardzo wiele, by klient spędzał w galerii handlowej jak najwięcej czasu: zrobił zakupy, zjadł obiad, poszedł do kina, spotkał się ze znajomymi w restauracji, czy spędził czas z dzieckiem w figloparku. Nikt już nie patrzy na centra handlowe tylko przez pryzmat sklepów. Co więcej – w istniejących galeriach oferta handlowa jest do siebie bardzo podobna, więc inwestorzy robią wszystko, by nowe obiekty wyróżniały się na rynku, by klienci czuli się w nich wyjątkowo. Coraz większą uwagę zwraca się więc na architekturę i szereg udogodnień. Gdy 3 lata temu budowaliśmy Galerię Galena mieliśmy zupełnie inne podejście do inwestycji, niż budując naszą pierwszą galerię w 2010 r. w Przemyślu. Nikt nie miał wątpliwości, że strefa restauracyjna w Galenie musi być nie tylko ciekawa pod kątem oferty, ale także gotowa na przyjecie różnych grup klientów, że nie mogą to być tylko stoliki i krzesła. Oczywiste było dla nas, że strefa rozrywki odegra ważną rolę w obiekcie, a specjalne udgodnienia dla rodzin z dziećmi to „must have” nowoczesnej galerii handlowej. Z roku na rok pojawia się coraz więcej nowych idei, które na stałe wchodzą do kanonu rozwiązań w powstających obiektach handlowych. W kreowaniu nowych przestrzeni handlowych najważniejszy jest klient – jego oczekiwania, styl życia, system wartości. Ważne są pomysły, dzięki którym doświadczenia klienta z danym miejscem bedą jak najbardziej pozytywne.
Na jakich działaniach planuje skupić się PANOVA w najbliższym czasie?
W zakresie poszerzenia portfolio nieruchomości komercyjnych, obecnie pracujemy nad kilkoma projektami. Jesteśmy w trakcie budowy parku handlowego przy centrum handlowym Galena, lada moment ruszamy z rozbudową kompleksu handlowego w Sosnowcu, czekamy na decyzję administracyjną w sprawie ZRID-u w Zielonej Górze, gdzie jesteśmy przygotowani, by rozpocząć budowę parku handlowego. Nadal działamy też na rynku jako generalny wykonawca dla sieci handlowych – właśnie rozpoczynamy realizować inwestycję dla IKEA w Jankach k. Warszawy.
