Out of the box

2019-12-09 | 09:00

Wysokie nasycenie powierzchnią handlową, coraz bardziej restrykcyjne zakazy handlu związane z niedzielami, planowane nowe obostrzenia podatkowe dla wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, zmieniające się w zawrotnym tempie oczekiwania wymagających Klientów sprawiają, że zarządzający galeriami handlowymi muszą mierzyć się z wieloma wyzwaniami. Leszek Sikora, Dyrektor Zarządzający ECE Projektmanagement Polska, który od ponad dwudziestu lat związany jest z branżą, upatruje możliwości rozwoju we wzroście popytu konsumenckiego oraz systematycznym ulepszeniu centrów. Strategia ta się sprawdza, bo odwiedzalność obiektów będących w portfolio ECE wykazuje tendencję zwyżkową – zapewnia Monika Pyszkowska, Dyrektor Działu Zarządzania Centrami Handlowymi w Polsce, Czechach oraz na Słowacji, ECE Projektmanagement Polska.

Jak oceniają Państwo obecny poziom nasycenia rynku obiektami handlowymi w Polsce i dalsze perspektywy rozwoju Państwa firmy w tym kontekście?
W segmencie centrów handlowych, w którym ECE pozostaje najbardziej aktywna jako center manager, wynajmujący oraz inwestor daje się zauważyć istotne wysycenie lokalnych rynków. Nowe obiekty pojawiają się coraz rzadziej i niewiele jest miast, w których z ręką na sercu wskazać można lokalizacje, które uzasadniają budowę nowego centrum. Inaczej rzecz może się mieć w przypadku mniejszych formatów lub lokalizacji podmiejskich, które jednak są dla nas mniej interesujące. 

Galeria Krakowska w Krakowie

Gdyby miał Pan wskazać najbardziej kluczowe aspekty pozwalające na budowanie efektywnej przewagi konkurencyjnej obiektów zarządzanych przez ECE Projektmanagement Polska sp. z o.o na swoich lokalnych rynkach – co by to było?
Niezmiennie wskazuję na kompleksową obsługę inwestora obiektu – pełen łańcuch czynności i działań, które nie tylko zapewniają bieżące funkcjonowanie centrum, ale dają właścicielowi pewność, że koncentrujemy się również na przyszłości jego inwestycji. W skali europejskiej sieci rozwijamy programy modernizacji centrów do współczesnych oczekiwań funkcjonalnych i estetycznych, jak np. „At Your Service”, dla zarządzanych centrów opracowujemy strategie funkcjonowania w kolejnych latach, wreszcie dla każdego z centrum osobno opracowujemy i wdrażamy bardziej nietypowe pomysły, jak np. uzupełnienie ich funkcji handlowej o powierzchnie innego przeznaczenia, np. o projekty hotelowe. 

Na jakich kluczowych zasadach opiera się Państwa współpraca z najemcami? 
Na poziomie indywidualnego centrum handlowego w gestii jego dyrektora pozostaje opracowanie, uzgodnienie i wdrożenie w życie rocznego planu marketingowego z uwzględnieniem charakterystyki obiektu i miasta oraz we współpracy z naszymi partnerami. Szef Działu Wynajmu, Rafał Pruba, wraz z zespołem leasing managerów i prawników jest w bieżącym kontakcie z naszymi najemcami w celu szybkiego definiowania wyzwań i szybkiego reagowania zarówno na aktualne trendy, jak i na okazje i zagrożenia, jakie pojawiają się dla każdego centrum indywidualnie. 

Galeria Avenida w Poznaniu

O sukcesie każdego centrum handlowego w dużej mierze decyduje tenant mix najemców. W jaki sposób dostosowują Państwo ofertę w swoich obiektach do oczekiwań Klientów?
Tzw. tenant mix to bardzo indywidualny fenomen – różny dla każdego centrum i podlegający nieustannym zmianom. Szczególnie w tak dynamicznym dziś rynku musimy te założenia analizować i korygować na bieżąco. Z pozoru porównywalne obiekty, z podobnymi generatorami ruchu w postaci np. dworców kolejowych, z uwagi na sytuację konkurencyjną i inne czynniki mogą mieć zupełnie odmienny charakter i wymagać indywidualnego podejścia dla zbudowania optymalnej oferty. Dotyczy to również marek – w różnych centrach różne marki i branże cieszą się powodzeniem wśród Klientów.

W jaki sposób ograniczenie w handlu w niedzielę wpłynęło na funkcjonowanie Państwa obiektów, strategię obranych działań i kalendarz akcji marketingowych? 
Jak wspomniałem, strategie na poziomie centrów wynikają z charakterystyki danego obiektu – inne praktyki są zasadne w Krakowie, gdzie z uwagi na „organiczne” przepływy publiczności również w niedziele notujemy duże frekwencje, inne natomiast w obiektach izolowanych. Strategia jest pochodną wielu czynników, np. w Poznaniu ma na nią wpływ częstotliwość imprez na Międzynarodowych Targach Poznańskich, dla których Avenida staje się naturalną bazą parkingową i zapleczem gastronomicznym, niezależnie od zamkniętych w niedziele sklepów. Co do zasady jednak skupiamy się na akcjach pro-sale oraz wzmacniających przywiązanie Klientów do naszych centrów.     

Galeria Avenida w Poznaniu

À propos  poznańskiej Avenidy, rozpoczęły się tam prace związane z modernizacją wnętrza obiektu. Na czym będą polegały zmiany?
Dzięki zintegrowaniu z centrum regionalnej i miejskiej komunikacji Avenida w Poznaniu to bardzo wdzięczny obiekt dla realizacji mniej oczywistych działań – istotą obecnej modernizacji jest stworzenie dostępnej dla każdego nowoczesnej przestrzeni o charakterze „lounge”, która pozwala na komfortowe spędzenie czasu, spotkanie, pracę. Ta położona w sercu centrum, na dwóch kondygnacjach strefa jest konsekwencją wspominanych powyżej trendów, poszerza ofertę naszego obiektu, z której będą mogli korzystać Klienci również w niedziele z zakazem handlu.  

Innowacyjnym projektem jest również szkoła w Alfa Centrum Gdańsk. Właśnie mija rok od jej otwarcia. Jak z perspektywy czasu ocenia Pan ten krok?
W obecnych czasach, w których poszukiwania potencjalnych najemców nie są łatwe – zarządcy nieruchomości muszą myśleć „out of the box”. Takim pomysłem było wprowadzenie szkoły do Alfa Centrum w Gdańsku. Nasze pierwotne obawy dotyczące młodzieży, jej zbyt swobodnego zachowania okazały się całkowicie bezzasadne. Młodzi ludzie bardzo dobrze zaadaptowali się do nowego, nietypowego otoczenia. Wiemy również, że ta lokalizacja sprzyja rozwojowi placówki, a uczniowie doceniają oryginalnie zagospodarowaną przestrzeń, która w przeszłości miała funkcję stricte biurową. 

Galeria Bałtycka w Gdańsku

Już połowa Polaków do centrum handlowego idzie nie na zakupy, a zjeść – wynika z badania zrealizowanego na zlecenie CBRE. Eksperci wskazują, że zmieniający się styl życia polskiego konsumenta wpływa na rosnące znaczenie strefy gastronomicznej. W jaki sposób zmieniające się trendy mają odzwierciedlenie w zarządzanych przez Państwa obiektach?
Strefa gastronomiczna nieustannie zyskuje na znaczeniu. Jest to również część centrum, która wymaga szczególnej uwagi przy projektowaniu komfortu przebywania. Prowadzimy systematycznie prace modernizacyjne, kolejne centra mogą pochwalić się food-courtami odpowiadającymi oczekiwaniom Klientów – ostatnie realizacje miały miejsce w Silesia City Center i Galerii Łódzkiej, w przygotowaniu są kolejne. 

Kolejnym magnesem przyciągającym coraz bardziej świadomych Klientów do centrum handlowego jest rozrywka i wartości dodane. Jak w tym aspekcie udaje się Państwu podążać za aktualnymi trendami?
Oprócz klasycznej, zależnej od struktury danego centrum oferty rozrywkowej, na którą składa się kino, kręgielnia, czasowe wystawy i eventy oraz atrakcje dla dzieci, wprowadzamy w naszych centrach bardziej złożone, hybrydowe rozwiązania. Silnym trendem jest np. uatrakcyjnianie oferty gastronomicznej przez wydarzenia typu live-cooking, do czego potrzeba, oczywiście, nowoczesnej przestrzeni – świetnym tego przykładem jest Food-topia w centrum My Zeil we Frankfurcie, której powodzenie inspiruje nasze działania w kolejnych centrach. 

Galeria Forum Koszalin

Na jakim poziomie kształtuje się odwiedzalność w Państwa obiektach? 
Wzrost popytu konsumenckiego oraz systematyczne ulepszenia naszych centrów powodują, że per saldo tzw. odwiedzalność obiektów wykazuje wręcz tendencję zwyżkową. Nieuniknione spadki w niedziele z zakazem handlu rekompensują wizyty Klientów w piątki i soboty. Podobne zjawisko obserwowaliśmy przez ponad rok obowiązywania zakazu handlu na Węgrzech.  

W sierpniu br. rozpoczęli Państwo zarządzanie dwoma nowymi obiektami: Atrium w Koszalinie i Felicity w Lublinie. Jakie działania / projekty będą Państwo wdrażać w pierwszej kolejności?
Przejęcie dwóch dużych centrów jednocześnie to przede wszystkim wewnętrzne wyzwanie organizacyjne dla ECE w Polsce, z którym jednak wszystkie zaangażowane działy poradziły sobie znakomicie. Dla Klientów zmiany są, jak dotąd, prawie niezauważalne, jednak w najbliższych miesiącach opracujemy zestaw dostosowań i modernizacji obu centrów, który będzie systematycznie wdrażany.   

Centrum Felicity w Lublinie

W zarządzanych przez ECE Projektmanagement Polska sp. z o.o. centrach handlowych dużą rolę przywiązują Państwo do ekologii, począwszy od paneli słonecznych, przez stanowiska służące do ładowania aut elektrycznych, na nietypowych akcjach angażujących Klientów kończąc. W jaki jeszcze inny sposób realizują Państwo swoje ekologiczne postulaty?
Oprócz tych widowiskowych, „twardych” działań i inwestycji, certyfikacji obiektów na etapie budowy lub w trakcie funkcjonowania obiektu, podobają mi się pro-ekologiczne akcje i działania w centrach adresowane do dzieciaków – to prawdopodobnie najlepsze, edukacyjne działanie na rzecz zachowania jakości środowiska, które można sobie wyobrazić. 

Dużą uwagę skupiają Państwo także na rodzinach z dziećmi. Galeria Bałtycka uplasowała się niedawno nawet na 1. miejscu w rankingu na najbardziej przyjazne centrum handlowe w Trójmieście. Jakie działania /projekty/ inwestycje Państwo podejmują, by budować swoją przyjazność dla rodzin z dziećmi?
Rodziny z dziećmi to jedna z najważniejszych grup Klientów. Duża część oferty sklepów i restauracji w centrum adresuje do niej swoją ofertę, a my staramy się ją aktywnie współtworzyć. Bardzo istotne dla Klientów z dziećmi jest poczucie bezpieczeństwa w centrum, właściwe oświetlenie parkingu, korytarzy, wind, czy komfort korzystania z toalet, ze szczególnym podkreśleniem ich czystości. Osobne, szerokie miejsca parkingowe, place zabaw dla dzieci, wygodne meble w częściach wspólnych są również doceniane przez rodziców.  

Galeria Kaskada w Szczecinie

Jakie plany rozwoju ma ECE Projektmanagement Polska sp. z o.o. w nadchodzącym czasie?
Oczywiście, w centrum naszej uwagi pozostaje zarządzanie centrami w polskim portfelu. Zarządzanie w przypadku ECE to jednak proces angażujący praktycznie wszystkie działy organizacji, z uwagi na nieustanne tworzenie koncepcji i wdrażanie modernizacji i przebudów, o których wspominałem wcześniej. Niewątpliwie w kolejnych latach będziemy intensywnie skanować polski rynek w poszukiwaniu interesujących okazji do inwestycji dla funduszu ECE – ECE European Prime Shopping Centre Fund, dla którego Polska pozostaje kluczowym rynkiem. ECE aktywnie poszukuje w Polsce również inwestycji o innym od handlowego charakterze. Projekty typu multi-use, hotelowe czy mieszkaniowe dają naszej organizacji na europejskim rynku od wielu lat dużo satysfakcji. Nie widzę powodu, dla którego nie mielibyśmy również w tym zakresie powtórzyć w Polsce sukcesu ECE na innych rynkach. 

Leszek Sikora, Dyrektor Zarządzający ECE Projektmanagement Polska i Monika Pyszkowska, Dyrektor Działu Zarządzania Centrami Handlowymi w Polsce, Czechach oraz na Słowacji i Litwie, ECE Projektmanagement Polska

Tagi: Galeria Krakowska Leszek Sikora Silesia City Center ECE ECE Projektmanagement Polska Alfa Centrum Felicity Lublin Forum Koszalin Galeria Avenida Galeria Bałtycka Galeria Kaskada Galeria Łódzka Zielone Arkady Monika Pyszkowska
Oceń artykuł:

Źródło: ECE Projektmanagement Polska

Najczęściej czytane

Zobacz także

Out of the box

Polityka Prywatności
  1. Serwis nie zbiera w sposób automatyczny żadnych informacji, z wyjątkiem informacji zawartych w plikach cookies.
  2. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  3. Podmiotem zamieszczającym na urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu pliki cookies oraz uzyskującym do nich dostęp jest operator Serwisu.
  4. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
  5. dostosowania zawartości stron internetowych Serwisu do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika Serwisu i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
  6. tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
  7. utrzymanie sesji Użytkownika Serwisu (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie Serwisu ponownie wpisywać loginu i hasła;
  8. W ramach Serwisu stosowane są następujące rodzaje plików cookies:
  9. „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  10. pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  11. „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu;
  12. „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
  13. „reklamowe” pliki cookies, umożliwiające dostarczanie Użytkownikom treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań.
  14. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy Serwisu mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika Serwisu. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  15. Operator Serwisu informuje, że ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronach internetowych Serwisu.
  16. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem Serwisu reklamodawców oraz partnerów.
  17. Więcej informacji na temat plików cookies znajdziesz pod adresem http://wszystkoociasteczkach.pl/ lub w sekcji „Pomoc” w menu przeglądarki internetowej.