Galeria Mallwowa to lokalny obiekt, który został otwarty dwa lata temu. Jak sami przedstawiciele obiektu mówią, początki nie były łatwe, ale „po każdej burzy wychodzi słońce”, które również pojawiło się nad wielkopolskim centrum. Rosnący wskaźnik komercjalizacji, coraz większa liczba zainteresowanych potencjalnych najemców oraz rozbudowująca się infrastruktura w okolicy obiektu pozwala na optymistyczne prognozy. O szczegółach opowiedział Paweł Jezierski, dyrektor Galerii Mallwowej.
27 czerwca mijają 2 lata od otwarcia Galerii Mallwowej. Jak ocenia Pan ten okres?
Minione dwa lata oceniam zdecydowanie pozytywnie. Zważywszy na to, z jakimi problemami startowaliśmy, inna ocena byłaby nieuprawniona. W końcowej fazie inwestycji opuścił nas Generalny Wykonawca. Szczęście w nieszczęściu polegało na tym, że w tym momencie inwestycja była zaawansowana w ok. 95%. Pozostałą część zakończyliśmy własnymi siłami i środkami. Spowodowało to jednak trzymiesięczne opóźnienie w otwarciu galerii.
To nie jedyny problem, który wówczas się pojawił?
Inny problem stanowił wskaźnik komercjalizacji. W dniu otwarcia galeria była skomercjalizowana w ok. 50% z tym, że dwie trzecie tej powierzchni zajmowały delikatesy Piotr i Paweł. Krótko mówiąc galeria dysponująca 34 lokalami handlowymi na parterze otworzyła się z 7 najemcami. Każdy specjalista z branży uznałby to za szaleństwo. To nie miało prawa się udać.
A jednak się udało.
Tak. Z perspektywy czasu decyzję właściciela i inwestora Pana Piotra José o otwarciu galerii w tak trudnej sytuacji należy przede wszystkim oceniać jako niezwykle trafną, ale również bardzo odważną. Można zatem powiedzieć, że naszym największym sukcesem było to, że galeria została otwarta i że przetrwała niezwykle trudny czas.
A potem było już tylko lepiej.
Ludzie, którzy chcieli robić z nami biznes zaczęli doceniać to, że galeria przetrwała. To z kolei wynika wprost z jej największej wartości, czyli z potencjału, a więc doskonałej lokalizacji i wystarczającego zaplecza demograficznego, w którym dominuje średni i wyższy portfel. Co ważne ten potencjał jest rozwojowy. W najbliższym czasie w okolicy ma powstać od 3 do 5 tys. nowych mieszkań. Zamieszkają tam, mam nadzieję, przyszli klienci Galerii Mallwowej.
A jak wyglądał proces komercjalizacji?
Stopniowo komercjalizacja zaczęła przyspieszać. Krótko po otwarciu zaufali nam sieciowi gracze, tacy jak Empik czy Pepco. Potem dołączył znany fitness Fabryka Formy i wielu innych najemców. Dzisiaj Galeria Mallwowa jest skomercjalizowana w 89% na które składa się 27 najemców. Na parterze pozostało zaledwie kilka lokali o pow. od ok. 50 do 120 m kw. Szczerze zachęcam potencjalnych najemców do skorzystania z tej ostatniej okazji, bo minione dwa lata wskazują na to, że Galeria Mallwowa jest skazana na sukces. Myślę, że jest to także bardzo dobry moment na podziękowania dla naszych najemców. Wszystkich, za to że nam zaufali, ale w szczególności dla tych, którzy są z nami od samego początku, za wytrwałość, konsekwencję i cierpliwość. Bardzo dziękuję.
Czym charakteryzuje się tenant mix Galerii Mallwowej?
Galeria Mallwowa od samego początku, czyli od marzenia, które zrodziło się w głowie właściciela miała być galerią handlowo – usługową. Chodziło i nadal chodzi o to, aby nasi najemcy zarówno w zakresie handlu jak i usług zaspokajali najbardziej podstawowe potrzeby okolicznych mieszkańców. Mamy więc najemców zarówno wielkopowierzchniowych jak i mniejszych z branży spożywczej, w tym produkty ekologiczne, drogeryjnej, medialnej. Są także branże jubilerska, optyczna, odzieżowa, bieliźniarska, farmaceutyczna i turystyczna oraz artykuły zoologiczne. Usługi reprezentuje pralnia chemiczna, a w tej chwili w fazie adaptacji znajduje się salon kosmetyczno-fryzjerski. Na szczególną uwagę zasługuje branża gastronomiczna.
Dlaczego?
Po prostu dlatego, że bardzo długo była u nas nieobecna. Aż nagle dopisało nam szczęście i w krótkim czasie podpisaliśmy 4 umowy zamykając tym samym komercjalizację strefy gastronomicznej. Otworzyliśmy piękną kawiarnię z bardzo oryginalnym wystrojem, restaurację, bar sałatkowy, a za chwilę dołączy do nich bar sushi.
Jaką z marek (polskich/ międzynarodowych) chcieliby Państwo mieć w ofercie centrum?
Chętnie powitalibyśmy u nas sklep z obuwiem, zabawkami lub artykułami gospodarstwa domowego. Interesowały się także kilkoma lokalami średniej wielkości sieci odzieżowe. Lecz proponowały naszym zdaniem przesadnie niedostosowane do sytuacji rynkowej, finansowe warunki najmu, na które nie mogliśmy się zgodzić.
Jak Państwa zdaniem rynek centrów i galerii handlowych zmieniał się na przestrzeni ostatnich 5 lat?
Najkrócej mówiąc i nie jest to bynajmniej nic odkrywczego rynek zmieniał się negatywnie dla wynajmujących i pozytywnie dla najemców. Zmieniała się struktura handlu w Polsce. Dramatycznie malała liczba sklepów, ale jednocześnie dynamicznie przyrastała ilość powierzchni handlowej skumulowana w centrach wielkopowierzchniowych. Doprowadzało to w wielu przypadkach do przesycenia w niektórych regionach. Jeśli dołożyć do tego obawy i ostrożność inwestorów wynikające z kryzysu w poprzednich latach, to mamy odpowiedź na pytanie – dlaczego Galeria Mallwowa otwierała się z 7 najemcami i dlaczego do dzisiaj nie jest w pełni skomercjalizowana.
W którym kierunku Pana zdaniem rynek będzie podążał?
W nadchodzących latach wiele zależy od decyzji i polityki stosownych organów. Jeśli nadal bez opamiętania będą wydawać pozwolenia na budowę wielkopowierzchniowych centrów handlowych lub sklepów, to przyszłość nie będzie różowa. Zamiast kilkunastu dobrze prosperujących i dochodowych centrów na danym terenie, będziemy mieli kilkadziesiąt funkcjonujących na pograniczu rentowności. Na tej niesamowitej konkurencji korzystać będą oczywiście klienci, ale odnoszę takie wrażenie, że tylko do czasu.
Dlaczego?
Przykład Galerii Mallwowej pokazuje jasno, że przyszłość jest przed małymi i średnimi galeriami ulokowanymi w dobrych punktach. Galeria Mallwowa jest typową galerią lokalną, ale w tej lokalności jej największa siła. Leży na pograniczu Poznania i Skórzewa zaspokajając potrzeby kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców gminy Dopiewo.
Każdy kolejny najemca, który nam zaufa doceniając potencjał Galerii Mallwowej przyczynia się do wzrostu jej popularności i ciągle zwiększającego się ruchu klientów.
A konkurencja?
Otwarcie kolejnych wielkich galerii w Poznaniu nie wpływa w najmniejszym stopniu na nasze wyniki, czego nie można powiedzieć o centrach zlokalizowanych w samym Poznaniu. Jeśli chodzi o średnio powierzchniowe centra handlowe, a takim jest Galeria Mallwowa, to w najbliższym otoczeniu nie widzę już szans na powodzenie jakiegokolwiek konkurencyjnego przedsięwzięcia.
W jaki sposób klienci mogą spędzić wolny czas w galerii?
Staramy się być pragmatyczni. Zachęcamy naszych klientów dopasowaną do ich potrzeb ofertą handlową, która tak jak mówiłem wcześniej zaspokaja ich podstawowe potrzeby. Poza tym zwolennicy dobrej i jednocześnie niedrogiej kuchni mogą u nas po zakupach zasmakować w oryginalnych daniach. Tych tradycyjnych w restauracji, jak i tych lekkich, dietetycznych i niewątpliwie modnych ostatnio w barze sałatkowym znanej sieci Dr Bardadyna. Zwolennicy zdrowego życia i tężyzny fizycznej mogą połączyć zakupy z odwiedzinami w fitness klubie Fabryki Formy.
A co z eventami?
Nie ukrywam, że z kłopotów, o których mówiłem na początku wyszliśmy nieźle „poobijani” w sensie finansowym, dlatego sprawy ew. rozrywki na terenie centrum schodzą z konieczności na drugi plan. Z tego powodu nie stać nas jeszcze na „wystawne imprezy”, aczkolwiek w najbliższym czasie z uwagi na spodziewane przychody od nowych najemców sytuacja ma szanse pozytywnie się zmienić.
Czym zaskoczą Państwo swoich klientów w 2015 roku?
Bardzo chcielibyśmy do końca 2015 roku zakończyć komercjalizację parteru. Wszystko wskazuje na to, że nie są to pobożne życzenia. Zostało już naprawdę niewiele. W tej chwili negocjujemy powiększenie o kolejnych 100 m kw. niezwykle popularnej u nas, z uwagi na brak konkurencji w otoczeniu, drogerii Rossmann. Cały czas zwiększa się też zainteresowanie ostatnimi lokalami. Jestem dobrej myśli.
Co jest dla Państwa największym wyzwaniem?
Największe wyzwanie stanowi dla nas natomiast pierwsze i drugie piętro. Na pierwszym chcielibyśmy jak najszybciej uruchomić sąsiada Fabryki Formy w postaci klubu bowlingowego. To wymaga jednak pewnych, niemałych inwestycji mających na celu przystosowanie tej powierzchni dla potencjalnego najemcy. Właściciel galerii znajduje się w tej chwili w fazie wyboru pomiędzy dostępnymi możliwościami sfinansowania tego projektu. Jeszcze trudniejsze wyzwanie stanowi piętro drugie z 2-oma tys. m kw. wolnej powierzchni. Mieliśmy tu już podpisaną umowę z operatorem gabinetów lekarskich, które w tej lokalizacji niewątpliwie (także z uwagi na brak bliskiej konkurencji) zrobiłyby furorę. Niestety inwestor przeliczył się z siłami.
Zatem może rozwiązanie, które coraz częściej pojawia się centrach handlowych, a mianowicie biura?
W tej chwili podjęliśmy działania zmierzające do powrotu do pierwotnej koncepcji, czyli zorganizowania tam powierzchni biurowych. Musimy być jednak realistami – to jest projekt na rok 2016-ty.
Życzymy zatem już tylko samych sukcesów.
Dziękuję. Optymistycznie spoglądam w przyszłość. Wszystko, co się do tej pory wydarzyło w Galerii Mallwowej wskazuje, że ten optymizm nie jest bezpodstawny.
