Podatek ryczałtowy od nieruchomości komercyjnych budzi spore kontrowersje

Kogo obejmie nowy podatek i jak go płacić?

Płatnikami nowego podatku będą podatnicy – zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, którzy są właścicielami lub posiadaczami położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej środków trwałych w postaci budynku handlowo-usługowego (sklasyfikowanego jako centrum handlowe, dom towarowy, samodzielny sklep i butik, pozostały budynek handlowo-usługowy) lub budynku biurowego, którego wartość początkowa przekracza 10 mln zł. W praktyce oznacza to objęcie nowym obciążeniem zdecydowanej większości galerii handlowych w Polsce. Wyłączone z podatku będą nieruchomości komercyjne, od których zaprzestano dokonywania odpisów amortyzacyjnych wskutek zawieszenia działalności gospodarczej, w której nieruchomości te były używane. Wyłączenie obowiązku podatkowego ma także miejsce w odniesieniu do budynków wykorzystywanych jedynie lub w głównym stopniu na własne potrzeby podatnika. Nie ma więc wątpliwości, że okoliczności uzasadniające odstąpienie od zapłaty nowego podatku nie będą miały zastosowania w przypadku centrów i galerii handlowych.

Podstawę opodatkowania stanowi przychód odpowiadający wartości początkowej środka trwałego ustalanej na pierwszy dzień każdego miesiąca, pomniejszonej o 10 mln PLN. Oznacza to, że podatek będzie płacony od wartości nieruchomości komercyjnej przekraczającej ustaloną kwotę graniczną. Podstawa opodatkowania nie będzie umniejszana o odpisy amortyzacyjne, będzie za to zwiększana o nakłady poniesione na nieruchomość. Stawka podatku będzie ryczałtowa i ma wynosić 0,035 proc. podstawy opodatkowania za każdy miesiąc (0,42 proc. rocznie). Stawka zmniejszyła się nieco względem wcześniejszych planów fiskusa, które przewidywały stawkę miesięczną na poziomie 0,042 proc. (przeszło 0,5 proc. rocznie).

Podatnik będzie zobowiązany do obliczania podatku za każdy miesiąc i uiszczania go do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który płacony będzie podatek. Kwota obliczonego podatku będzie odliczana od zaliczki na podatek dochodowy, zarówno na PIT, jak i CIT.

Kontrowersje prawne i rynkowe

Propozycja podatku spotkała się z dużą krytyką ze strony środowisk biznesowych. W szczególności zarzuty dotyczyły niekonstytucyjności nowych przepisów oraz wprowadzaniu de facto podwójnego opodatkowania na właścicieli galerii handlowych.

Rzeczywiście wątpliwości może budzić zgodność nowej daniny z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa oraz regułą nieselektywności opodatkowania. Kontrowersje wokół nowych przepisów wykazują pewną analogię do zarzutów postawionych swego czasu przez Komisję Europejską progresywnemu podatkowi handlowemu (była o tym mowa w wydaniu „Galerii Handlowych” z września 2017 roku) – nowy przepis różnicuje bowiem obowiązek podatkowy ze względu na wartość posiadanych przez przedsiębiorcę środków trwałych. Wartość tych środków niekoniecznie musi bowiem się przekładać na większy zysk, z którego będzie wynikał obowiązek zapłaty podatku dochodowego, z którym opłacony podatek ryczałtowy będzie można rozliczyć. Nie przesądzając niekonstytucyjności przepisów, wskazać należy, że właściciele wartościowych nieruchomości komercyjnych będą ponosić wydatki umniejszające korzyści z posiadania takich aktywów, podczas gdy podmioty działające na mniejszą skalę nowym podatkiem nie będą objęte.

Największym chyba problemem dla właścicieli galerii handlowych (ale także i biurowców) będzie okoliczność, że ryczałtowy charakter nowego podatku odrywa obowiązek jego zapłaty od dochodowości działalności prowadzonej na nieruchomości komercyjnej. Podatek będzie bowiem płatny zarówno przy osiągnięciu dużego dochodu, jak i przy wystąpieniu straty, podstawą opodatkowania nie jest bowiem dochód, lecz – jak wskazano – przychód odpowiadający wartości danej nieruchomości. W sytuacji gdy każde 10 mln PLN wartości nieruchomości (przekraczające dolną granicę 10 mln PLN) wiązać się będzie z obowiązkiem zapłaty podatku w kwocie 42 000 PLN rocznie, nowa regulacja może mieć istotny wpływ na wynik finansowy największych galerii handlowych, a z powodu np. inwestycji w galerię, wiążącej się z gorszym wynikiem finansowym czy wręcz stratą, obowiązek podatkowy i tak będzie istniał. Założeniem ustawodawcy jest obciążenie podatnika w odniesieniu do rzeczywistych zysków, których można zasadnie oczekiwać przy prowadzeniu działalności opartej na posiadaniu nieruchomości komercyjnych. W realiach branży nieruchomości komercyjnych (duże inwestycje, wysoka podaż powierzchni pod wynajem) takie założenie nie zawsze będzie uzasadnione. Nowe przepisy wprowadzają więc tak naprawdę minimalny podatek quasi-dochodowy, który zapewni przychody budżetowi niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości osiągnie w swojej działalność zysk, a przez to czy pojawi się obowiązek zapłaty podatku dochodowego. W debacie parlamentarnej przedstawiciele wnioskodawcy nie ukrywali, że jednym z zasadniczych celów nowelizacji jest zapobieżenie odpływu zysków z działalności handlowej poza Polskę.

Przeciwnicy nowego podatku zwracają także uwagę na jego niezgodność z zasadą unikania podwójnego opodatkowania – ich zdaniem nowa danina będzie dublować zobowiązania wynikające z przepisów o podatku od nieruchomości. Ministerstwo Finansów w uzasadnieniu do projektu wskazało, że oba podatki mają różne źródła: podatek od nieruchomości od budynków wykorzystywanych w działalności gospodarczej obliczany jest bowiem od powierzchni użytkowej budynku, podczas gdy nowy podatek liczony jest w odniesieniu do wartości nieruchomości. Trudno się jednak zgodzić z taką argumentacją, niezależnie od podstawy opodatkowania konsekwencją wynikającą z nowych przepisów jest konieczność ponoszenia przez właściciela galerii handlowej obciążenia publicznego z tytułu posiadanej nieruchomości dwukrotnie – raz w odniesieniu do powierzchni użytkowej, a raz w odniesieniu do tego, ile nieruchomość jest warta.

Już wkrótce kolejne opinie ekspertów dot. nowego podatku!

O autorze:

Alan Dudkiewicz, radca prawny, założyciel i wspólnik Kancelarii Radców Prawnych Dudkiewicz Ciastko Cichocka z siedzibą w Poznaniu, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. W 2011 roku ukończył kierunek prawo, a w roku 2008 kierunek europeistyka. Odbył aplikację radcowską i jest członkiem Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Autor szeregu artykułów w ramach współpracy z wydawnictwem C.H. Beck.
Posiada kilkuletnie doświadczenie w pracy w charakterze prawnika in-house dla międzynarodowego koncernu z branży spożywczej z kapitałem niemieckim. Specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorstw. 
 W sferze jej szczególnych zainteresowań znajduje się:
- prawo żywnościowe oraz zagadnienia związane ze znakowaniem żywności, jakością produktów spożywczych oraz wprowadzaniem ich na rynek. Wspomaga klientów w postępowaniach przed organami nadzoru nad rynkiem żywnościowym oraz sporach dotyczących czynów nieuczciwej konkurencji;
- prawo marketingowe, konkurencji i Internet w tym tworzenie regulaminów stron i sklepów internetowych oraz aktywność firm na portalach społecznościowych.
Reprezentuje Klientów przed sądami i organami administracji publicznej, przy mediacjach i negocjacjach. Posługuje się językiem angielskim.