Z jakimi problemami na co dzień borykają się najemcy? Czy są to tylko długoterminowe umowy oraz wysokie kary umowne? A może również coraz częściej i głośniej wspominane opłaty wspólne? Czy czeka nas lawina sporów i procesów sądowych na tym gruncie? Na te pytania i wiele innych odpowiedzi szukaliśmy w rozmowie z adwokatem Tomaszem Henclewskim, wspólnikiem w kancelarii Henclewski & Wyjatek Adwokaci.
Co stanowi obecnie największy problem dla najemców?
Dla najemców posiadających umowy długoterminowe tj. na czas oznaczony powyżej 3-5 lat częstym problemem jest zmieniające się otoczenie samej galerii (np. otwarcie nowych obiektów handlowych, przebudowa dróg), ale także zmieniające się sklepy w okolicy najmowanego lokalu ewentualnie zmiana polityki zarządzania centrum. Dodatkowo problemem dla Najemców są wysokie kary umowne, których może domagać się wynajmujący w najmniejszych nawet naruszeniach umowy. Ostatnio pojawiają się coraz częściej problemy związane z kosztami opłat wspólnych oraz kosztami za energię elektryczną.
Na czym polega problem opłat wspólnych?
Opłaty te regularnie wzrastają, w niektórych galeriach najemcy są co roku wzywani są o uiszczenie kwoty wyrównującej z tytułu niedopłaty za koszty wspólne. Najemcy nie są w stanie skalkulować budżetów na każdy kolejny rok, gdyż są zaskakiwani dodatkowymi opłatami, a Wynajmujący i zarządcy niechętnie pokazują i dokumentują dane źródłowe, z których wynikają te podwyżki. Bardzo często w umowach najmu opłaty wspólne ujmowane są w formule zaliczki, a nie ryczałtu i to często stanowi praprzyczynę konfliktów. Dodatkowo, poszczególni najemcy mają w swych umowach różnie ustalony sposób partycypacji w kosztach wspólnych galerii. Co w skrajnych przypadkach może oznaczać, że część Najemców utrzymuje innych najemców w tej samej galerii.
Czy to znaczy, że część najemców utrzymuje innych najemców?
Zdarza się, że niektórzy Najemcy mają lepsze warunki umowy w zakresie ponoszenia opłat wspólnych i pozostali najemcy utrzymują ich płacąc za nich opłaty za części wspólne. Przykładowo ich opłaty opierają się na ryczałcie, który jest ustalony na poziomie poniżej rzeczywistych kosztów lub są całkowicie zwolnieni z ponoszenia kosztów wspólnych. W takich sytuacjach, realny koszt pokrywania tych opłat rozkłada się równomiernie na pozostałych najemców.
Czy jest w tym coś złego? Przecież jest to element umowy.
Jeśli najemca został w umowie poinformowany, kto i ile oraz na jakiej podstawie płaci mniej, to sprawa nie jest już tak jednoznaczna. Jednak wielokrotnie umowy najmu nic nie mówią na ten temat i Najemcy są przekonani - mylnie, że wszyscy Najemcy na równych zasadach ponoszą koszty utrzymania galerii. Tak jednak nie jest. Niektórzy najemcy w sposób nieuprawniony są faworyzowani względem innych. Proszę pamiętać, że nie mówimy tutaj o stawce czynszu, która jest elementem stricte biznesowym, lecz kosztach utrzymania budynku. Zatem najemca, który generuje najwięcej kosztów wspólnych, może nie ponosić tych kosztów, a w ten sposób przysparza wzrostu rachunków swoim konkurentom w tej samej galerii. Wydaje się, że takie model jest czynem nieuczciwej konkurencji, gdyż faworyzuje jednych kosztem drugich, w sposób nieuzasadniony i niejawny. Najemcy nie wiedzą, kto jest uprzywilejowany, a kto rzeczywiście płaci pełne koszty.
Czy można dochodzić odszkodowania w takiej sytuacji?
Jeśli dany mechanizm zostanie uznany przez sąd za delikt nieuczciwej konkurencji, to Najemcy będą mogli zwracać się do właścicieli galerii o zwrot nadpłaconych kwot, co może spowodować lawinę pozwów, jak miło to miejsce w przypadku „opłat pułkowych” stosowanych przez markety. Osobiście uważam, że jeśli wynajmujący i zarządcy nie zmienią sposobów rozliczania tych kosztów, możemy mieć do czynienia pozwami o zapłatę. Szczególnie tych silniejszych, których będzie stać na ponoszenie kosztów ryzyka procesu sądowego.
Na co należy zwrócić uwagę w umowach najmu w zakresie kosztów wspólnych?
Dla najemcy najkorzystniejszym rozwiązaniem jest uregulowanie kosztów wspólnych w postaci ryczałtu. W przypadku braku możliwości ustalenia ryczałtu, zaliczka powinna mieć określoną granice, limit, do którego może wzrosnąć. Najemca powinien mieć również w umowie zagwarantowane prawo do wglądu w dokumentację kosztów wspólnych oraz sposób ich rozdzielania na poszczególnych najemców.
Dziękuję za rozmowę.
