Negocjacje po lockdownie w centrach handlowych

Przypomnijmy, że w świetle prawa najemcy, którzy nie mieli możliwości prowadzenia działalności ze względu na SARS-CoV-2, przy spełnieniu określonych warunków, zwolnieni byli z obowiązku uiszczania opłat czynszowych i eksploatacyjnych. Te koszty jednak nie zniknęły, w całości zostały scedowane na wynajmujących. Dodatkowo pomysł wprowadzenia w ramach tarczy antykryzysowej mechanizmu czasowego wygaszania umów najmu lub dzierżawy przez okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych skutkował trudnym do przeprowadzenia wygaśnięciem wzajemnych świadczeń. (Najemca na czas lockdownu powinien w takim wypadku opróżnić lokal.) Po ustaniu zakazu prowadzenia działalności, najemca powinien złożyć wynajmującemu wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach. Spowodowało to duże poruszenie w całej branży. Pojawiło się więcej pytań niż odpowiedzi. Po 4. maja, kiedy nastąpiło ponowne otwarcie, najemcy w centrach handlowych mieli 3 miesiące na przedłożenie wynajmującym: właścicielom czy zarządcom centrów oświadczenia woli przedłużenia umów najmu zgodnie z tzw. tarczą antykryzysową. Był to czas wzmożonych negocjacji, rozmów i konsultacji między właścicielami salonów, a zarządcami centrów handlowych. Sytuacja ta wymagała i nadal wymaga wypracowywania nowych rozwiązań.

– Takie rozmowy wymagają dużej dozy zrozumienia po obydwu stronach, bo działamy w złożonym ekosystemie, który oparty jest na wzajemnych zależnościach. W ROS Retail Outlet Shopping utrzymujemy długoletnie, partnerskie relacje biznesowe z ponad 500 markami. Kiedy zasiadaliśmy do rozmów, niepewność dało się odczuć po obu stronach, bo wszyscy, zarówno nasi najemcy, właściciel oraz ROS jako zarządca centrów Designer Outlet, mieliśmy świadomość, że trzeba stawić czoła zupełnie nowej sytuacji. Zamrożona gospodarka, tworząca się „na gorąco” legislacja i niewiadoma przyszłość powodowały, że łatwo było ulec emocjom, co mogło prowadzić do niepotrzebnych strat w obszarze relacji na linii marka – zarządca.

– mówi Dawid Rutkowski, Asset & Development Manager w ROS Retail Outlet Shopping.

Centra Designer Outlet do rozmów i negocjacji przygotowywały się już w trakcie lockdownu. ROS Retail Outlet Shopping wiedział, że nie da się wprowadzić jednego rozwiązania dla wszystkich najemców, sytuacja każdego z partnerów była różna i każdą należało skonsultować indywidualnie. Jak zapewnia Rutkowski – Byliśmy i jesteśmy świadomi, że w sytuacji niemożności realizacji sprzedaży, czynsz opłacany przez najemcę stanowi duże obciążenie. Pandemia spowodowała brak możliwości uzyskania dochodów, z drugiej strony umowy najmu pozostawały w mocy do momentu warunkowego zawieszenia ich przez ustawodawcę. Dodatkowo, tuż po ponownym otwarciu, pojawiała się obawa, że nałożone na wszystkich nas restrykcje sanitarne, zmiany nawyków klientów i niepewność ekonomiczna spowodują długotrwałą nierentowność w salonach sprzedażowych. W związku z tymi obawami powołaliśmy „sztab kryzysowy” jeszcze zanim restrykcje dotknęły polskiego rynku.

Optymalne środki wsparcia, którego mogli udzielić wynajmujący to głównie oczywiście zwolnienia z czynszów, ale pomoc centrów centrach Designer Outlet wypracowywano każdorazowo indywidualnie tak, by była jak najbardziej efektywna. Pod uwagę brano m.in. charakter prowadzonej działalności najemcy, zaplecze marki (czy jest np. siecią o globalnej skali operacyjnej), jak również postanowienia umowy najmu. – Nie możemy oczywiście mówić o szczegółach ustaleń z naszymi najemcami tu w Polsce jak i za granicą, jednak warto podkreślić, że przy tak dużej liczbie lokali, do każdego przypadku podeszliśmy indywidualnie i mamy nadzieję, że wypracowane warunki są odebrane jako fair dla wszystkich. Niestety po szybkiej odbudowie wyników latem, obserwujemy drugą falę zakażeń i restrykcji.- komentuje Rutkowski.

Najemcy wykazali się dużą determinacją, by przede wszystkim powrócić do normalnej działalności. Byli znakomicie przygotowani do ponownego otwarcia zarówno pod względem wymogów sanitarnych jak i wewnętrznych restrykcji wypracowywanych w centrach Designer Outlet.

– Podczas rozmów z najemcami bardzo częstym i ważnym argumentem podnoszonym przez właścicieli salonów była odpowiedzialność za miejsca pracy, które chcieli utrzymać pomimo trudnej sytuacji. Dla nas to zrozumiałe podejście, dlatego tym bardziej teraz, kiedy znów rośnie wskaźnik zachorowań, musimy ściśle współpracować z naszymi najemcami i inwestorami, by zapewnić wysokie wskaźniki sprzedaży przy zapewnieniu bezpieczeństwa pracownikom salonów i klientom

- zaznacza Dawid Rutkowski.

Po ponownym otwarciu centra Designer Outlet szybko wróciły na stałe tory i notują zadowalające wskaźniki odwiedzin oraz sprzedaży. Prowadzone są rozmowy w sprawie nowych najmów. Jak twierdzi Rutkowski – Już krótko po lockdownie sfinalizowaliśmy nowe umowy, a kolejne są w opracowaniu. Możemy powiedzieć, że pomimo wiosennego zatrzymania handlu wielkopowierzchniowego i jesiennej niepewnej przyszłości branży w obliczu trwającej pandemii, zapotrzebowanie na lokale w naszych centrach utrzymuje się na poziomie, który pozwala nam dalej rozwijać nasze obiekty.