Dla naszych klientów korzyścią jest wygoda i możliwość wyboru

2017-07-25 | 08:45

Polskie Koleje Państwowe S.A. mają na swoim koncie ponad 100 inwestycji zrealizowanych w ciągu ostatnich kilku lat. Dzisiaj można zaobserwować nowe oczekiwania wszechstronności wobec dworców kolejowych. O komercjalizacji powierzchni na dworcach, potrzebach najemców i wyzwaniach rozmawiamy z Brygidą Zalewską, Zastępcą Dyrektora Biura Obrotu Nieruchomościami PKP S.A.

 

W ostatnich latach dworzec kolejowy nie jest już tylko poczekalnią przed podróżą. Jakie działania podejmujecie Państwo, aby zwiększyć atrakcyjność oferowanych przez Was powierzchni komercyjnych?

Dworce kolejowe rzeczywiście oferują coraz szerszy zakres usług, wykraczający poza te ściśle związane z przewozami pasażerskimi, jak np. sprzedaż biletów kolejowych i przechowania bagażu. Oferta handlowo-usługowa na dworcach jest coraz szersza i bardziej zróżnicowana, częściej też są to miejsca, w których odbywają się eventy promocyjne i kulturalne. Starannie dobieramy Najemców i koncepty komercyjne. Tworzymy w ten sposób tenant mix, który jest dobrze przemyślany oraz odpowiada potrzebom pasażerów i mieszkańców.

W ostatnich latach zrealizowaliśmy ponad 100 inwestycji dworcowych. Rozkłady użytkowo-funkcjonalne nowych i zmodernizowanych obiektów zostały dostosowane do wymogów technicznych, komercyjnych i bezpieczeństwa tworząc nowoczesne i komfortowe obiekty dla pasażerów oraz powierzchnie handlowe o zupełnie nowym standardzie. Zarządzamy dużym portfolio obiektów (około 600 czynnych dworców) i dalej pracujemy nad poprawą standardów oferowanej przez nas powierzchni.

Jak zaplanować stopień komercjalizacji na dworcach Premium, a jak na dworcach w mniejszych miastach?

Zawsze dążymy do maksymalizacji poziomu wynajęcia powierzchni na dworcach. Proces komercjalizacji jest dokładnie zaplanowany. Jeszcze na etapie projektowania (np. podczas modernizacji) analizujemy warunki istotne dla przyszłego tenant mixu – np. potoki pasażerskie, otoczenie obiektu i lokalizacje, możliwości techniczne oraz wstępne zainteresowanie Najemców.  Uwzględniamy potrzeby zarówno pasażerów, jak i lokalnej społeczności i przedsiębiorców.

To wszystko pomaga nam skonstruować atrakcyjną ofertę handlowo-usługową. Należy jednak pamiętać, że główne funkcje dworca nie są związane z komercją. Obiekt ten powinien skupiać się przede wszystkim na funkcjach pasażerskich, związanych z zapewnieniem odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa podróżnych oraz sprawnego funkcjonowania całej stacji i ruchu kolejowego. Dodatkowo, wiele budynków dworcowych  ma charakter zabytkowy, więc proces komercjalizacji prowadzimy tam we współpracy z konserwatorem  (jak to miało miejsce na dworcu Wrocław Główny). To też wprowadza pewne ograniczenia.

Dworce premium to obiekty zlokalizowane w największych miastach, charakteryzujące się dużym ruchem pasażerskim. Tam najczęściej współpracujemy z dużymi najemcami sieciowymi, którzy już znają specyfikę naszych obiektów i ich potencjał. W mniejszych miastach dużą rolę w zagospodarowaniu przestrzeni na dworcach oprócz lokalnych przedsiębiorców odgrywają Jednostki Samorządu Terytorialnego, które adoptują część powierzchni pod własne potrzeby. Często są to funkcje kulturalne i oświatowe. Świetnym przykładem może być biblioteka na dworcu w Rumi lub Obornikach Śląskich.

W jaki sposób planują Państwo wynajem powierzchni na dworcach, biorąc pod uwagę potrzeby najemców?

Planując wynajem powierzchni kierujemy się potrzebami podróżnych i założeniem, że oferta handlowo-usługowa powinna być jak najbardziej urozmaicona.  To definiuje kategorie najemców zainteresowanych współpracą z nami. Jednak elementy kluczowe dla dobrej współpracy z naszymi partnerami biznesowymi nie odbiegają istotnie od dobrych praktyk z rynku nieruchomości handlowych. Jest to starannie dobrany tenant mix – dostosowany do obiektu, zróżnicowany i zapobiegający kanibalizacji ofert, odpowiedni standard techniczny lokali i możliwość dostosowania do rodzaju prowadzonej działalności oraz wizualna i estetyczna spójność wykończenia i oznakowania. To wszystko wpływa na to, że wspólnie pracujemy w nowoczesnej i uporządkowanej przestrzeni komercyjnej o dobrym standardzie.

Z pewnością duży ruch na dworcu generują podróżni. Co z resztą klientów? W jaki sposób zachęcić mieszkańców do zakupów na dworcu?

Jednym z największych atutów dworców jest ich lokalizacja, najczęściej są to centra miast oraz centra przesiadkowe, łączące transport dalekobieżny, podmiejski i komunikację miejską, miejsca doskonale znane mieszkańcom. Część podróżnych to tak naprawdę mieszkańcy, którzy robią zakupy w drodze z i do pracy, lub po prostu mieszkają/pracują w pobliżu. Świadczy o tym profil naszych najemców, z których część swoją ofertę kieruje w dużej mierze do lokalnej społeczności np. sklepy spożywcze, drogerie, apteki i różnego rodzaju usługi. Warto zaznaczyć, że dworce to często obiekty o dużej powierzchni komercyjnej sięgającej kilku tysięcy GLA, co pozwala na skompletowanie naprawdę szerokiej oferty handlowej.

Jakie korzyści niesie za sobą strategia lokalizacji obiektów handlowych w pobliżu dworców kolejowych?

Jest to model biznesowy znany od dawna w innych krajach. Mocną stroną takiej współpracy jest najczęściej dobra lokalizacja w centrach miast i wysoki traffic potencjalnych klientów. Wychodzimy naprzeciw oczekiwaniom pasażerów i innych osób korzystających z dworców, które przyzwyczajone do określonego standardu proponowanego przez galerie handlowe oczekują również urozmaiconej oferty w naszych lokalizacjach. Dla naszych klientów korzyścią jest zatem wygoda i możliwość wyboru. Korzyść dla PKP S.A. jest taka, że przychodami udaje się zrekompensować część kosztów ponoszonych na utrzymanie dworców.

Jakie wyzwania stawiają sobie Państwo w najbliższym czasie?

Największym wyzwaniem jest Program Inwestycji Dworcowych – bardzo ambitny plan zakładający dalszą budowę i modernizację dworców kolejowych oraz ich ponowną komercjalizację. Pakiet obiektów, nad którym obecnie pracujemy jest obszerny i zawiera zarówno dworce w dużych miastach, jak i w mniejszych miejscowościach. Jest to ogromne wyzwanie, szczególnie mając na uwadze fakt, że musimy zapewnić ciągłość obsługi podróżnych na modernizowanych obiektach oraz skoordynować nasze działania z Najemcami, zarządcą infrastruktury kolejowej, samorządami i wieloma innymi stronami.

Pamiętajmy też, że dworce w portfolio PKP S.A. stanowią jedynie cześć nieruchomości, którymi zarządzamy. Zajmujemy się również wynajmem powierzchni biurowych i użytkowych poza dworcami oraz wynajmem nieruchomości gruntowych pod różnego rodzaju działalność – od terminali przeładunkowych po działania eventowe.

Tagi:
Oceń artykuł:

Źródło: Polskie Koleje Państwowe S.A.

Dla naszych klientów korzyścią jest wygoda i możliwość wyboru

Polityka Prywatności
  1. Serwis nie zbiera w sposób automatyczny żadnych informacji, z wyjątkiem informacji zawartych w plikach cookies.
  2. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  3. Podmiotem zamieszczającym na urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu pliki cookies oraz uzyskującym do nich dostęp jest operator Serwisu.
  4. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
  5. dostosowania zawartości stron internetowych Serwisu do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika Serwisu i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
  6. tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
  7. utrzymanie sesji Użytkownika Serwisu (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie Serwisu ponownie wpisywać loginu i hasła;
  8. W ramach Serwisu stosowane są następujące rodzaje plików cookies:
  9. „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  10. pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  11. „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu;
  12. „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
  13. „reklamowe” pliki cookies, umożliwiające dostarczanie Użytkownikom treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań.
  14. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy Serwisu mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika Serwisu. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  15. Operator Serwisu informuje, że ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronach internetowych Serwisu.
  16. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem Serwisu reklamodawców oraz partnerów.
  17. Więcej informacji na temat plików cookies znajdziesz pod adresem http://wszystkoociasteczkach.pl/ lub w sekcji „Pomoc” w menu przeglądarki internetowej.