O stanie bruku w piekle, czyli słowo o najnowszej nowelizacji ustawy covidowej

2021-07-07 | 10:00

Przez ostatnie kilkanaście miesięcy sen z powiek wynajmujących oraz najemców spędzały nie tylko kolejne lockdowny, ale także negocjacje warunków umów najmu wedle nowych przepisów ustawy antycovidowej. Chodzi oczywiście o słynny art. 15ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 1842, z późn. zm.).

Wprowadzony w zeszłym roku sposób rozwiązania umów najmu namieszał straszliwie w sytuacji prawnej centrów handlowych, wskazywano jego liczne luki i niedociągnięcia, ale ponieważ gospodarka próżni nie lubi, zarówno wynajmujący jak i najemcy rzucili się w wir negocjacji w celu ułożenia sobie relacji na nowo. Niektórzy najemcy skorzystali z najprostszego (na pierwszy rzut oka) rozwiązania w postaci pójścia do sądu i ustalenia nowej wysokości czynszów, wstrzymując się od regulowania opłat do czasu rozstrzygnięcia. Co bardziej pragmatyczni podjęli negocjacje z wynajmującymi i w świat popłynęły tysiące aneksów do umów najmu. Komputery w działach prawnych grzały się do czerwoności. W efekcie powstał swoisty kompromis, czyli rozwiązanie, które nie podobało się absolutnie nikomu, ale które ustabilizowało rynek na jakiś czas. Galerie zrezygnowały z części opłat, szczególnie za okres zamknięcia handlu, a najemcy wrócili do płacenia czynszu. Najemcy, którzy chcieli odejść, odeszli, często płacąc wynajmującym odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu przed terminem. Najemcy skupili się na ratowaniu swoich firm i walce o powrót klientów do sklepów, wynajmujący popędzili renegocjować warunki spłaty zadłużenia wobec banków i obligatariuszy oraz obniżać koszty funkcjonowania obiektów. Kilka galerii poszło pod topór, kilka zmieniło właścicieli. 

Na scenę wkracza kolejna nowelizacja, cała na biało?
Kiedy już się wszyscy wygodnie urządzili w tej czarnej dziurze, ustawodawca znów zmienił zasady gry. Do Sejmu w dniu 6 maja 2021 wpłynął rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy antycovidowej. Sejm 21 maja 2021 roku zakończył prace nad projektem  i przekazał projekt Senatowi (druk senacki nr 403). Senat zakończył prace, naniósł poprawki i przekazał  do Sejmu. Sejm zapewne odrzuci wszystkie poprawki i przekaże projekt  do Prezydenta do podpisu. Po podpisaniu wejdzie w życie w ciągu 21 dni od ogłoszenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Założeniem ustawodawcy było uregulowanie na nowo sytuacji wynajmujących i najemców oraz uspokojenie rynku, skutek będzie dokładnie odwrotny. Nowelizacja wyrzuca do kosza (dosłownie, bowiem art. 15ze zostaje wykreślony w całości) poprzednie rozwiązania i wprowadza nowe. Senat usiłował trochę sytuację unormować i zgłoszone poprawki mają na celu usunięcie stanu niejasności co do retroaktywności ustawy (Senat, bardzo zresztą słusznie jest przeciw retroaktywności). Niestety Sejm najprawdopodobniej oddali te poprawki, jak to zwykł czynić od jakiegoś czasu (mam nawet wrażenie, że czasem bez ich lektury) i zostaniemy z bublem prawnym. 

Teraz królować będzie art. 15 ze1, który stanowi, że dla umów najmu (i podobnych) zawartych przed 14 marca 2020 roku w obiektach handlowych powyżej 2000m2 (liczonych wedle powierzchni sprzedaży) opłaty za okres zakazu handlu ulegają obniżeniu do 20% (chodzi więc prawdopodobnie nie tylko o czynsze, ale i opłaty eksploatacyjne i marketingowe, jeżeli pochodzą z tej samej umowy, choć ustawa nie precyzuje). Natomiast w okresie 3 miesięcy od zniesienia zakazu opłaty obniżone zostają do 50%. Jeżeli którejkolwiek ze stron takie rozwiązanie się nie podoba, mogą iść do sądu z art. 3571 Kodeksu cywilnego (poprzednio ustawa wskazywała, że tylko najemcy mogą tak robić – i owszem, robili). Jednocześnie, z uwagi na wykreślenie poprzedniego art. 15ze z ustawy, znikną zupełnie przepisy uprawniające najemców do wypowiadania umów najmu i cała procedura konieczności potwierdzania umów. 

Ustawodawca wprost (w uzasadnieniu) napisał, że celem jest uregulowanie sytuacji w przypadku kolejnych lockdownów (czyli na przyszłość), czyli w teorii zmiana ustawy nie powinna mieć skutku retroaktywnego. Niestety w nowelizacji pojawił się art. 7, który wskazuje, co dzieje się z oświadczeniami woli najemców na podstawie uchylanego art. 15ze. Najemcy, którzy złożyli oświadczenia woli o przedłużeniu umowy, w terminie 14 dni od wejścia w życie nowelizacji będą mogli cofnąć tę ofertę, ale cofnięcie będzie wywoływać skutki od dnia jego złożenia (a nie od dnia cofanego oświadczenia). Natomiast do tego czasu warunki będą obowiązywać jakby art. 15ze nadal obowiązywał. Czyli jednak skutek ustawy wstecz w jakiejś formie istnieje. 

Zamiast sezonu ogórkowego w polityce ustawodawca zafundował nam mizerię
Nowelizacja niestety, nawet z uwzględnieniem uwag Senatu, na nowo otwiera spór o to, ile i za co się komu należy. Znów wiemy tylko tyle, że nic nie wiemy. Postarajmy się jednak coś z tego zrozumieć. Po pierwsze szumnie zapowiadane działanie wstecz ustawy moim zdaniem jednak nie powstało. Retroaktywność to szalenie niebezpieczny i absolutnie wyjątkowy instrument prawny i jeżeli już zostaje wprowadzony, to powinien być wprowadzony w sposób jasny i wprost. W nowelizacji nie ma wprost informacji, że nowy art. 15 ze1 ma zastosowanie do okresów przed nowelizacją, a jedynie, że do umów zawartych przed 14 marca 2020 – a to nie to samo. Zasadą legislacji jest zakaz działania prawa wstecz, a więc jeżeli chcemy tę zasadę złamać, to musimy to zrobić wyraźnie, a nie w sposób dorozumiany, a w nowelizacji tego zwyczajnie nie ma. Zatem podstaw do poprawek już dokonanych rozliczeń za 2020-2021 (do wejścia w życie nowelizacji) nie ma.  Gdyby poprawki Senatu zostały jednak uwzględnione, wówczas ponowne odstąpienie od umowy najmu miałoby skutek jedynie na przyszłość, okres obowiązywania umowy przed nowelizacją nie ulegałby żadnym retroaktywnym zmianom, co bardzo ułatwiłoby wszystkim życie.. Nie powinno to też wpływać na już aneksowane umowy. Ale w przypadku dalszych lockdownów (a takich wykluczyć niestety nie możemy, zwłaszcza, że połowa Polaków nie jest jeszcze zaszczepiona, a wariant delta już szaleje w Europie) nowelizacja już będzie obowiązywać. Natomiast drugim elementem wprowadzanych przez nowelizację jest ponowna możliwość rozwiązania umowy najmu i tutaj faktycznie następuje powrót do przeszłości, bo najemcy samodzielnie będą mogli otworzyć temat odstąpienia od umowy najmu, nawet jeżeli już oświadczyli o ich kontynuacji w 2020 roku. Grzeczne odesłanie obu stron do sądu jako rozwiązanie wszystkich problemów ładnie wygląda na papierze, ale absolutnie nikomu nie pomaga, bo postępowanie sądowe potrwa 2 lata w pierwszej instancji, nikt poza prawnikami na tym nie skorzysta. Założenie, że wszyscy będą zachowywali się racjonalnie (jak robili to w większości dotychczas, wszak rynek pomimo kłód rzucanych przed ustawodawcę poradził sobie z chaosem całkiem nieźle) może zwyczajnie nie przetrwać próby czasu i w końcu jakiś najemca postanowi wykorzystać chaos prawny do wetknięcia kija w szprychy centrum handlowego. Małe miałby szanse na wygraną, ale nikogo to nie musi powstrzymywać przed podejmowaniem prób wyjaśnienia przepisów, w końcu chaos jest oczywisty.

Niestety wszystko powyższe nie jest w 100% jasne. Ponieważ całkowicie kasujemy stare przepisy i wprowadzamy zupełnie nowe, otwieramy na nowo wszystkie stare spory. Jeżeli więc najemcy nie będą chcieli się dogadać ani płacić umówionych stawek, to powołają się na nowelizację i pójdą do sądu. W tym czasie zaś nie będą regulować swoich zobowiązań, może nawet uzyskają postanowienia sądu zabezpieczające roszczenie poprzez zawieszenie pobierania opłat na starych zasadach. Cała karuzela sporów pomiędzy wynajmującymi a najemcami zacznie się do nowa. Czeka nas więc nowa runda walki na noże, której wszyscy tak bardzo chcieli uniknąć. 

Wiemy natomiast dwie rzeczy: po pierwsze szumnie zapowiadane przeniesienie się całości handlu do internetu to bzdura i w Polsce w wielu segmentach nie będzie prawdziwe jeszcze przez wiele lat. Zatem najemcy potrzebują mieć gdzie prowadzić sklepy, choćby w formie butików wystawienniczych, żeby klienci mogli zobaczyć towar na żywo przed zakupem. Zatem postawa najemców, że nie potrzebują żadnych galerii to zwykła blaga. Po drugie galerie handlowe zostały uznane przez ustawodawcę za chłopca do bicia i źródło wszelkiego zła i w sporze z najemcami będzie wzrastać faworyzowanie najemców i prawo będzie to odzwierciedlać. Nie oznacza to, że najemcy nie mają źle, owszem mają, ale ratowanie jednych kosztem drugich to nie jest żadne rozwiązanie. Nie zauważyłem nigdzie przepisów, które na czas zakazu handlu obniżają opłaty za media w centrum handlowym, podatek od nieruchomości czy raty kredytu do 20% sprzed pandemii. Niemniej jednocześnie obniża się za ten czas pobierane czynsze. Wedle racjonalnego (podobno) ustawodawcy galerie powinny brakujące 80% wytrząsnąć z przysłowiowego rękawa od kamizelki.

Czeka nas więc nowy czas zawirowań, sporów prawnych i prób naprawy tego, co w przepisach ustawodawca, z gracją słonia w składzie porcelany potłukł.

-------------------------

Mateusz Medyński jest radcą prawnym i doradcą restrukturyzacyjnym. Ukończył Wydział Prawa i Administracji na Uniwersytecie Warszawskim oraz Studium Prawa Angielskiego i Europejskiego na Uniwersytecie w Cambridge. W 2018 r. skończył studia Master in Business Administration w Szkole Głównej Handlowej. Od 2005 roku specjalizuje się w prawie upadłościowym i restrukturyzacyjnym. W ramach Kancelarii medynskilegal.com doradza przedsiębiorcom oraz pełni funkcję zarządcy, nadzorcy i tymczasowego nadzorcy sądowego w licznych postępowaniach restrukturyzacyjnych. Jest współautorem komentarza do Ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji oraz autorem angielskiego tłumaczenia Ustawy Prawo Bankowe, a także licznych publikacji z zakresu prawa spółek oraz prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.

Tagi: Mateusz Medyński
Oceń artykuł:

Źródło: E.M.K.A. Medynski Iuris Doradztwo sp.k.

Zobacz także

O stanie bruku w piekle, czyli słowo o najnowszej nowelizacji ustawy covidowej

Polityka Prywatności
  1. Serwis nie zbiera w sposób automatyczny żadnych informacji, z wyjątkiem informacji zawartych w plikach cookies.
  2. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  3. Podmiotem zamieszczającym na urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu pliki cookies oraz uzyskującym do nich dostęp jest operator Serwisu.
  4. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
  5. dostosowania zawartości stron internetowych Serwisu do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika Serwisu i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
  6. tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
  7. utrzymanie sesji Użytkownika Serwisu (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie Serwisu ponownie wpisywać loginu i hasła;
  8. W ramach Serwisu stosowane są następujące rodzaje plików cookies:
  9. „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  10. pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  11. „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu;
  12. „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
  13. „reklamowe” pliki cookies, umożliwiające dostarczanie Użytkownikom treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań.
  14. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy Serwisu mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika Serwisu. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  15. Operator Serwisu informuje, że ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronach internetowych Serwisu.
  16. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem Serwisu reklamodawców oraz partnerów.
  17. Więcej informacji na temat plików cookies znajdziesz pod adresem http://wszystkoociasteczkach.pl/ lub w sekcji „Pomoc” w menu przeglądarki internetowej.