Zabytkowe galerie handlowe. Jak adaptować stare budynki?

2022-12-27 | 13:00

Wspaniałe jest to, że inwestorzy dostrzegają piękno starych manufaktur, elektrowni, papierni, hut, szybów kopalnianych i chcą je adaptować na potrzeby obiektów użyteczności publicznej. Znam wielu inwestorów, którzy kupili ciąg starych poprzemysłowych budynków, zlecili ich inwentaryzację, skaning i przeprojektowują je na nowo. Próbują wpasowywać wszystkie istotne dla nowej funkcji budynku pomieszczenia w istniejącą historyczną zabudowę. Sztuka jest o tyle trudniejsza, że każdy z takich budynków jest niepowtarzalny. Każdorazowo szereg osób musi przekrojowo spojrzeć na temat projektowania, uzgodnień konserwatorskich i wizji biznesowych, aby finalnie efekt zadowalał inwestora i przede wszystkim przyszłych użytkowników. Problem wielu inwestorów, którzy inwestują w zabytki leży w tym, że nie wiedzą, na którym etapie jest im potrzebny konserwator. Zatem, kiedy powinni zaprosić konserwatora zabytków do rozmów,

Czy opłaca się inwestowanie w stare budynki?

Jest wiele starych, zabytkowych budynków poprzemysłowych, które zostały zaadaptowane na cele handlowe. Dzisiaj funkcjonują tam sklepy, biura, kawiarnie, restauracje, gabinety, sale konferencyjne, czy bankietowe. Czy opłaca się inwestowanie w takie obiekty? To co porywa wielu inwestorów do inwestowania w stare budynki to genius loci, czyli duch miejsca – z tym się po prostu nie dyskutuje. Jeśli inwestorzy dostrzegają coś pięknego w miejscu, to kwestie zmian architektonicznych są drugorzędne. Oczywiście, trzeba przewidzieć czy adaptacja poszczególnych stref budynku jest możliwa do realizacji i czy poszczególne charakterystyczne elementy przyciągną docelowych użytkowników. Dlatego, już na etapie zakupu nieruchomości inwestor musi sprawdzić czy jego koncept będzie warty zachodu. Elementem wyjściowym jest ustalenie w koncepcji biznesowej, jaka będzie funkcja pomieszczeń i pod kątem tej funkcji należy robić rozeznanie elementów architektoniczno-konstrukcyjnych. Może się okazać, że niektóre z nich można zachować i nie będą one wymagały przebudowy, a innych nie można ruszyć. Jeżeli w toku odkrywek konstrukcji czy fundamentów ustali się, że pewnych elementów konstrukcyjnych nie da się poprawić, to wtedy należy wrócić do koncepcji i zmienić funkcje pomieszczeń. W tego typu obiektach koncepcja powinna być na bieżąco sprawdzania w terenie. Dlatego, tak ważne jest elastyczne podejście inwestora, służb konserwatorskich oraz projektanta. Ta elastyczność musi dotyczyć budżetu, funkcji budynku, rozkładu pomieszczeń oraz stosowania różnych rozwiązań czy materiałów. Podstawą dobrego przeprojektowywania budynków zabytkowych jest włączanie w projekt różnych podmiotów: architekta, konserwatora, osoby z uprawnieniami strażackimi, urzędnika z wydziału architektury, który weryfikuje też zgodność projektu z dokumentami planistycznymi itp.

Adaptacja budynków do nowych funkcji

Jeszcze kilkanaście lat temu wielu inwestorów skarżyło się, że przekonywanie konserwatorów do nowoczesnych rozwiązań było dramatem. Dramatem było również adaptowanie pomieszczeń do nowych funkcji, np. konserwatorzy nie pozwalali adaptować starych wojskowych koszarów na tematyczne pokoje hotelowe. Chcieli, żeby obiekty zabytkowe miały charakter muzealny. Zrozumieli jednak, że samo muzeum nie zarabia, więc żaden inwestor „nie wejdzie” w takie projekty. Dlatego, obecnie coraz chętniej zgadzają się na bardziej śmiałe rozwiązania. Obiekty zabytkowe były świetne w dawnych czasach. Żeby mogły dalej funkcjonować i spełniać istotną rolę w tkance miasta czy regionu, muszą zacząć funkcjonować na nowych zasadach i muszą spełniać oczekiwania ludzi dzisiejszej epoki. Jeśli konserwator tego nie rozumie, to można go zapytać, dlaczego sam nie chodzi w strojach po dziadku. Jeśli trafi się na bardzo konserwatywnego konserwatora, to wtedy zostaje nam odwoływanie się od decyzji. I nie ma siły, żeby nie wygrać. Jednak, bardzo istotne jest dyplomatyczne podejście do tematu uzgodnień konserwatorskich - najlepiej od etapu zakupu nieruchomości i nie później niż na początkowym etapie projektowania.

Minimum, które musi przewidzieć inwestor

Obiekty zabytkowe mają spełniać oczekiwania dzisiejszego miasta czy regionu, ale muszą być należycie zachowane z poszanowaniem substancji zabytkowej i materiałów użytych do renowacji, czy rekonstrukcji. Jakie minimum musi przewidzieć inwestor przy adaptacji starych budynków na cele handlowe? Przedstawię te aspekty, które z perspektywy 17-letniego doświadczenia określam, jako powtarzalne przy tego typu inwestycjach. Po pierwsze, w wielu przypadkach ograniczeniem jest forma ochrony zabytku, a właściwie poszczególne elementy architektoniczne. W jednym z budynków o kształcie litery L cenna była kopuła znajdująca się w narożniku. Inwestor miał swój pomysł na rozlokowanie pomieszczeń, ale niemożliwe było pełne zrealizowanie koncepcji. Należało się podporządkować wspomnianej kopule i na niektóre pomieszczenia trzeba było znaleźć nowe miejsce. Kolejne kwestie to dostosowanie starego budynku do norm, standardów i wskaźników planistycznych. Budynki i lokale handlowe wymagają szerszych klatek schodowych, wyższych kondygnacji, umiejscowienia instalacji pod sufitami, zaprojektowania klimatyzatorów, sanitariatów i wielu innych elementów wynikających z ogólnych przepisów. W starych budynkach bardzo ważna jest właśnie wymiana instalacji - trzeba to zrobić ze względów bezpieczeństwa. Na różne problemy wykonawcze należy przyjąć bufor czasu i pieniędzy. Kolejny element to sprawdzenie materiałów. Omówmy to na przykładzie konstrukcji stalowych. Musimy znać ich przekrój i stan, żeby mieć wyjściowe założenia konstrukcyjne i ustalić, czy wytrzymają - do tego trzeba wykonać odkrywki. Często powszechne w stosowaniu materiały, można zastąpić innymi, równie skutecznymi - bez szkody dla substancji historycznej. Jeśli stara stal ma przekrój 5x7cm to bezsensowne będzie upieranie się przy zachowaniu stali o takim przekroju, bo kiedyś tak cienkie profile wynikały z biedy. Taką zabytkową belkę można potraktować, jako eksponat w przeszklonej podłodze w restauracji i w ten sposób podkreślić jej zabytkowe walory. Czasami okazuje się też, że ściany starego budynku magazynowego są zbyt cienkie. Chcąc zaadaptować budynek na nowe potrzeby konieczne jest dostosowanie konstrukcji do obecnych przepisów. Jeśli stropy są zbyt mało wytrzymałe, to można w środku zaaranżować pomieszczenia, korytarze czy słupy, które wzmocnią konstrukcję. Jeśli same ściany są cenne historycznie, to niemożliwe może okazać się zastosowanie ocieplenia. W budynkach adaptowanych na cele użyteczności publicznej zawsze do wymiany są stropy, co wynika z aspektów ogniowych i termicznych. Jeśli stropy nie są cenne zabytkowo, to można je wymienić, ale jeżeli będą szczególnie cenne (np. mają polichromie) to będą musiały być zabezpieczone. Inną kwestią, która może przeszkodzić w projektowaniu czy samej budowie są warunki gruntowo-wodne, które przez lata oddziaływały na fundamenty. Na podstawie samego projektu nie wiemy, jaki jest stan fundamentów - bezwzględnie trzeba to sprawdzić. Przykładem może być jedna z inwestycji, gdzie w archiwalnych dokumentach znaleźliśmy informację, że adaptowany na retail park budynek dawnej huty był posadowiony w starym korycie rzeki. Mimo, że rzeka płynęła w tym miejscu 150 lat temu, to odkrywki wykazały, że należy przewidzieć wzmocnienie fundamentów. Inwestor odpuścił wiele drogich elementów wykończeniowych, żeby zrekompensować ogólny stan budynku i fundamentów. W innej adaptowanej na cele handlowe elektrowni problemem okazał się pękający balkon, przy którym znajdował się zabytkowy filar. Odkrywki fundamentów filaru nie wykazały żadnych zniszczeń, a badania nie wykazały wpływu podziemnych cieków wodnych. Okazało się, że w pomieszczeniu przez 50-lat była biblioteka, a punktowego przeciążenia i nadwyrężenia szkieletu balkonu i filaru dokonał zbyt duży na możliwości nośne księgozbiór. Należało zdemontować podłogę w celu naprawy posadzki, a w związku z tym, że podłoga nie była cenna, to rozebrano ją w całości i korzystając z okazji dokonano wymiany instalacji. Pokazuje to, jak problemy można przekłuwać w sukcesy – wymaga to tylko elastycznego podejścia. Kolejny element, który pojawia się zawsze w takich adaptacjach to chęć demontażu i przenoszenia pewnych elementów konstrukcji czy wyposażenia. Czasami konserwator pozwala demontować pewne elementy i je przenosić w ściśle określony sposób i miejsce. Jeśli stan techniczny elementu na to nie pozwala, taka migracja nie będzie możliwa.

Zaproś konserwatora do współprojektowania

Każda inwestycja objęta formą ochrony zabytków wymaga uzgodnień konserwatorskich. Kiedy udać się do konserwatora, żeby określić co jest istotne dla inwestora? Podzielę się spostrzeżeniami z własnego doświadczenia, a zdobywałem je po obu stronach stołu negocjacyjnego – kiedyś, jako konserwator z urzędu, a dziś, jako przedstawiciel inwestora. Błędem inwestorów jest pójście na pierwszą rozmowę z konserwatorem z pełną koncepcją biznesową, szeregiem wizualizacji, aksonometrii, rozrysowanych detali dla planowanej inwestycji. Inwestor musi przyjąć, że konserwator będzie czuł się pominięty w koncepcji projektowej i w większości przypadków na starcie powie nie. Inwestor powinien potraktować element doradztwa konserwatorskiego, jak obowiązkowe due diligence! Konserwator powinien być zaproszony już na etapie zakupu nieruchomości i należy mu po prostu powiedzieć: „panie konserwatorze tu jest taki obiekt, ja chcę go kupić, chcę zaadaptować go na takie funkcje, co tu jest dla pana cennego, co powinienem uwzględnić w projekcie?” Już w trakcie pierwszej rozmowy taki inwestor ugra znacznie więcej. Ugra jeszcze więcej, gdy w toku rozmowy dorzuci „tutaj mam zrobioną inwentaryzację architektoniczną budynku i uznałem, że ta klatka schodowa zatraciła swoje piękno i chciałbym porozmawiać, jak przywrócić jej historyczny charakter.” Bardzo ważne jest jednak, żeby osoba rozmawiająca z konserwatorem zabytków miała pojęcie o czym mówi i umiała szybko wchodzić w polemikę na dużym poziomie szczegółowości. Do tego potrzebna jest zarówno wiedza architektoniczna, konserwatorska, jak i wiedza budowlana poparta znajomością materiałów i rozwiązań stosowanych w konserwacji zabytków. Dzięki temu, już podczas tych pierwszych oględzin taka osoba szybko może zareagować „możemy zdemontować te schody, bo to drewno na podstopnicach łatwo odtworzymy z nowego drewna dębowego, uzyskując ten sam efekt. Zachowamy zabytkowy charakter i jednocześnie pozbędziemy się korników i pleśni”. W przypadku uzgodnień konserwatorskich – jak sugeruje nazwa jest to dialog w wyniku, którego jest jakiś konsensus. Konserwator w części projektowej z racji urzędu ma okazję spełnić oczekiwania, które na niego nakłada ustawa i przepisy. Należy, zatem zaangażować konserwatora indywidualnie, jako osobę! To właśnie zawód konserwatora wymaga od niego udzielania się w koncepcji. Przy takim podejściu dużo lepiej pracuje się każdej stronie - projektantowi, konserwatorowi, strażakowi – i finalnie sam inwestor jest bardziej zadowolony. Konserwatorzy poczują się zaangażowani w etap projektowy i nie zanegują wygłoszonych podczas oględzin opinii, mimo że inwestor nie ma tego na piśmie. Wydaje mi się, że problem wielu inwestorów, którzy inwestują w zabytki leży właśnie tu - oni po prostu nie wiedzą, na którym etapie ten konserwator jest im potrzebny.

Oceń artykuł:

Fot: Arkada Źródło: Arkada

Zabytkowe galerie handlowe. Jak adaptować stare budynki?

Polityka Prywatności
  1. Serwis nie zbiera w sposób automatyczny żadnych informacji, z wyjątkiem informacji zawartych w plikach cookies.
  2. Pliki cookies (tzw. „ciasteczka”) stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania ich na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.
  3. Podmiotem zamieszczającym na urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu pliki cookies oraz uzyskującym do nich dostęp jest operator Serwisu.
  4. Pliki cookies wykorzystywane są w celu:
  5. dostosowania zawartości stron internetowych Serwisu do preferencji Użytkownika oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych; w szczególności pliki te pozwalają rozpoznać urządzenie Użytkownika Serwisu i odpowiednio wyświetlić stronę internetową, dostosowaną do jego indywidualnych potrzeb;
  6. tworzenia statystyk, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości;
  7. utrzymanie sesji Użytkownika Serwisu (po zalogowaniu), dzięki której Użytkownik nie musi na każdej podstronie Serwisu ponownie wpisywać loginu i hasła;
  8. W ramach Serwisu stosowane są następujące rodzaje plików cookies:
  9. „niezbędne” pliki cookies, umożliwiające korzystanie z usług dostępnych w ramach Serwisu, np. uwierzytelniające pliki cookies wykorzystywane do usług wymagających uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  10. pliki cookies służące do zapewnienia bezpieczeństwa, np. wykorzystywane do wykrywania nadużyć w zakresie uwierzytelniania w ramach Serwisu;
  11. „wydajnościowe” pliki cookies, umożliwiające zbieranie informacji o sposobie korzystania ze stron internetowych Serwisu;
  12. „funkcjonalne” pliki cookies, umożliwiające „zapamiętanie” wybranych przez Użytkownika ustawień i personalizację interfejsu Użytkownika, np. w zakresie wybranego języka lub regionu, z którego pochodzi Użytkownik, rozmiaru czcionki, wyglądu strony internetowej itp.;
  13. „reklamowe” pliki cookies, umożliwiające dostarczanie Użytkownikom treści reklamowych bardziej dostosowanych do ich zainteresowań.
  14. W wielu przypadkach oprogramowanie służące do przeglądania stron internetowych (przeglądarka internetowa) domyślnie dopuszcza przechowywanie plików cookies w urządzeniu końcowym Użytkownika. Użytkownicy Serwisu mogą dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących plików cookies. Ustawienia te mogą zostać zmienione w szczególności w taki sposób, aby blokować automatyczną obsługę plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej bądź informować o ich każdorazowym zamieszczeniu w urządzeniu Użytkownika Serwisu. Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach obsługi plików cookies dostępne są w ustawieniach oprogramowania (przeglądarki internetowej).
  15. Operator Serwisu informuje, że ograniczenia stosowania plików cookies mogą wpłynąć na niektóre funkcjonalności dostępne na stronach internetowych Serwisu.
  16. Pliki cookies zamieszczane w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i wykorzystywane mogą być również przez współpracujących z operatorem Serwisu reklamodawców oraz partnerów.
  17. Więcej informacji na temat plików cookies znajdziesz pod adresem http://wszystkoociasteczkach.pl/ lub w sekcji „Pomoc” w menu przeglądarki internetowej.