Właściciele galerii handlowych, hipermarketów czy biurowców od nowego roku zostali objęci nowym podatkiem. Jest to tzw. minimalny podatek od nieruchomości komercyjnych. Danina ma skłonić do płacenia tych, którzy do tej pory unikali płacenia podatku dochodowego. Czy rzeczywiście jest to dobre rozwiązanie? Zapytaliśmy ekspertów Rady Programowej Magazynu Galerie Handlowe o ich opinię na ten temat. Poniżej prezentujemy stanowisko Wojciecha Chochołowicza, Dyrektora Marketingu, Gino Rossi S.A.
Inwestycja w nieruchomości na początku wiąże się zazwyczaj z dużymi nakładami kapitałowymi. Najczęściej nieruchomości komercyjne opłacane są z wykorzystaniem w dużej mierze finansowania dłużnego. Dług wiąże się z odsetkami. Dodatkowo taka nieruchomość jest głównym aktywem w spółce i generuje istotne koszty w postaci odpisów amortyzacyjnych oraz bieżących kosztów obsługi. Stąd też duża część inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych w okresie życia danego projektu generuje niewielki dochód do opodatkowania (bądź wręcz stratę podatkową), bo przychody z najmu są niwelowane przez wysoki koszt finansowania oraz koszty amortyzacji i bieżące koszty. Istotny zysk z inwestycji powstaje zwykle dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości – oczywiście przy założeniu, że nastąpi wzrost wartości nieruchomości w stosunku do ceny nabycia, pomniejszonej o koszty amortyzacji. Dlatego też nałożenie dodatkowego obciążenia w postaci podatku od wartości aktywa, a nie od generowanego dochodu, będzie istotnym dodatkowym kosztem, który wpłynie na efektywność całej inwestycji.
Zaskakujący jest fakt, że fiskus w żaden sposób nie uzależnia objęcia podatkiem od faktycznego poziomu przychodów czerpanych z nieruchomości. W projekcie Ministerstwo Finansów zakłada, że każda nieruchomość tego typu ma zdolność generowania przychodu – i tym uzasadnia obowiązek podatkowy. Może to doprowadzić do sytuacji, w której podatek dochodowy będzie należny również w przypadku braku realnego dochodu z nieruchomości. Planowana regulacja może więc przede wszystkim uderzyć we właścicieli budynków niewynajętych, którzy zostaną obciążeni już nie tylko kosztem utrzymania pustych lub częściowo pustych budynków, ale również całkowicie nowym podatkiem.
Podatek minimalny nie jest podatkiem dochodowym. Faktycznie jest to podatek od aktywów. Stanowi próbę wprowadzenia daniny, która w pewnym zakresie pozwoliłaby na opodatkowanie handlu (w przypadku galerii handlowych), co ostatnio zakwestionowała Komisja Europejska. Podstawa wyliczenia podatku minimalnego oparta na wartości początkowej nieruchomości nie uwzględnia w ogóle zróżnicowania działalności deweloperskiej i inwestycyjnej, lecz jest tylko rozwiązaniem modelowym, prowadzącym w wielu przypadkach do opodatkowania zysków, które nie zostały osiągnięte, np. projektów, które nie generują dochodów ze względu na pustostany. Ponadto odróżnienie nieruchomości komercyjnych, jak galerie czy biurowce, od innych, np. magazynów, prowadzi do istotnego zróżnicowania podatników posiadających nieruchomości komercyjne i do nierównego traktowania podatkowego w zależności od rodzaju posiadanej nieruchomości.
Nowy podatek może ponadto osłabić zainteresowanie inwestorów oraz utrudnić porównywalność opłacalności inwestycji w różnych państwach. Powoli przyzwyczajamy się do zmian w systemie podatkowym, jednak ze względu na bardzo długie procesy planowania i realizacji inwestycji nieruchomościowych wprowadzanie tak wielu modyfikacji w trakcie ich realizacji niejednokrotnie będzie wymagało istotnych korekt w przyjętych założeniach biznesowych.
Zobacz cały artykuł dotyczący nowego podatku od nieruchomości komercyjnych
