Było to przyczyną wprowadzenia Ustawy krajobrazowej na podstawie, której gminy (obecnie już kilkadziesiąt) opracowują uchwały krajobrazowe mające regulować zasady sytuowania nośników reklamowych. Jednak, NSA dwukrotnie podważył pewne aspekty uchwał i skierował sprawę do TSUE uznając, że jest niezgodna z Konstytucją i prawem europejskim. W wielu gminach wstrzymano prace nad uchwałami, a niektóre miasta wręcz je uchyliły. Część gmin realizuje prace dalej, licząc się z konsekwencjami, które może przynieść wyrok uchylający częściowo lub w całości Ustawę. Obecnie czekamy na decyzję TSUE, a sądy wstrzymują wydawanie wyroków w tym zakresie. Jeśli wyrok TSUE podważy ustawę krajobrazową, to jakie konsekwencje poniosą gminy/dzielnice, które nakazały zarządcom i właścicielom budynków zdjęcie nośników reklamowych? Legalność reklam to jeden problem. Ponadto, wielu inwestorów nie wie, że za reklamy w wielu przypadkach powinny być naliczane podatki i/lub opłaty reklamowe. Jakie są kary za nielegalne reklamy i czy legalne jest w ogóle ich nakładanie?
Uchwała krajobrazowa, a plany miejscowe
W planie miejscowym można znaleźć liczne ograniczenia w zakresie sytuowania reklam. Może to być całkowity zakaz stosowania reklam na elewacjach czy dachach budynków. Ograniczeniem może być również liczba stosowanych nośników, sposób ich montażu na elewacjach czy ogrodzeniach. Może być również określony jeden wymiar wszystkich reklam czy szyldów na elewacji, albo zapisy dopuszczające stosowanie reklam pod pewnymi warunkami, np. układ reklam wzdłuż lica budynku. Niektóre plany zakazują reklam podświetlanych albo szyldów z powierzchnią świecącą zmienną, albo w ogóle narzucają stosowanie reklam czy nawet logotypów poszczególnych marek i sklepów w określonym kolorze (np. czarnym). Jest to częste zjawisko na starówkach. Zakazy mogą dotyczyć zasłaniania okien w budynkach. W dużych miastach bardzo często reklamy wieszane są na całych elewacjach budynków (na okres budowy lub na stałe), a przecież w środku budynku przebywają ludzie (mieszkańcy, pracownicy). Należy zauważyć, że zapisy Ustawy krajobrazowej mogą być sprzeczne z zapisami planu miejscowego dla danego terenu. Niektóre miasta w tym zakresie mogą wprowadzać strefowanie, gdzie dla poszczególnych obszarów będą narzucone różne warunki stosowania reklam.
Czy w ogóle plan miejscowy może narzucać zasady umieszczania reklam? Czy w momencie wejścia w życie uchwały krajobrazowej przestają obowiązywać zapisy planu miejscowego w zakresie kształtowania reklam? Gmina nie ma prawa do zawierania w planie miejscowym przepisów, które powinny regulować inne akty prawa miejscowego, a takim jest uchwała krajobrazowa. Wyrok WSA IV SA/Po 488/18 potwierdza to i wskazuje na naruszenie przepisu art. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sąd wskazał na to, że w 2015 r. został uchylony art. 15 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a przewidywał on możliwość regulowania tych aspektów w mpzp. Taką samą linię obrony pokazuje wyrok WSA z maja 2022 r. „z cytowanych przepisów art. 12 ust. 1 i 2 ustawy krajobrazowej jasno wynika, że wejście w życie tej ustawy nie wpływało na obowiązywanie uprzednio uchwalonych planów miejscowych, a wejście w życie uchwały krajobrazowej powoduje jedynie uchylenie tych regulacji ww. planów miejscowych, które zostały przyjęte na podstawie art. 15 ust. 3 pkt 9 ustawy o planowaniu przestrzennym. Tym samym, prawidłowo organ odwoławczy uwzględnił ustalenia przedmiotowej uchwały, a nie jak błędnie uczynił to organ I instancji, ustalenia dotyczące ogrodzeń określone w uchwale Rady Gminy (…) w sprawie uchwalenia mpzp wsi.” (WSA II SA/Gd 9/22).
Rząd szykuje nam reformę planowania przestrzennego. Nie wiemy, zatem czego się spodziewać, ale z rozmowy z jedną z firm obsługujących bilboardy w Warszawie wiemy, że już od miesięcy szykują się na wyjście ze stolicy i przenoszą największe bilboardy na strefy podmiejskie. Zadajmy sobie jednak pytanie, czy do zrobienia porządku z reklamami w miastach potrzebne są kolejne dokumenty? Kompetencje planów miejscowych i urzędników wydziałów architektury w miastach czy gminach powinny być wystarczające w tym zakresie.
Opłata reklamowa
W zakresie reklam, które wystają poza obrys budynku należy wziąć pod uwagę jeszcze aspekt podatkowy. Poza ewentualnymi opłatami reklamowymi jest jeszcze podatek od nieruchomości, który powinien być odprowadzany od każdej wolnostojącej konstrukcji. Tzw. opłatę reklamową zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych może nałożyć gmina tylko jedynie na obszarach, na których określono zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń. Opłatę reklamową pobiera się od właścicieli nieruchomości lub obiektów budowlanych, z wyłączeniem nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste; użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych; posiadaczy samoistnych nieruchomości lub obiektów budowlanych i innych mniej istotnych z punktu widzenia inwestycji budowlanych. Nie dotyczy to szyldów, co w szczególe określa Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Kwotę zapłaconego podatku od nieruchomości od tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego, zalicza się na poczet opłaty reklamowej należnej od tej tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego.
Opłata za zajęcie pasa drogowego przez reklamę
Niewielu właścicieli budynków wie, że istnieje coś takiego jak opłata za zajęcie pasa drogowego przez reklamę wystającą poza granicę nieruchomości. Jest to opłata za użytkowanie gruntu lub przestrzeni terenu. Na terenach prywatnych jest to czynsz najmu lub dzierżawy, na terenie zarządców dróg opłata za zajęcie pasa drogowego. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie określenia warunków udzielania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego zajmujący pas drogowy przed planowanym zajęciem pasa powinien złożyć wniosek do zarządcy drogi o wydanie zezwolenia na zajęcie pasa drogowego. Za wszystkie takie reklamy właściciel budynku powinien uiszczać coroczną opłatę. Zaznaczę, że nie chodzi tu o zajęcie pasa na czas samej budowy, gdzie logiczna jest opłata za zajęcie dość sporego obszaru pasa drogowego, czy wprowadzenia niejednokrotnie zmian w ruchu lub jego utrudnienie. Tutaj chodzi o coroczne opłaty za istnienie reklam! Właściciele dróg, chodników żądają opłaty za przebieg (położenie) tych reklam po ich wybudowaniu.
Ustawa o drogach publicznych stanowi, że zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem i ochroną dróg, wymaga zezwolenia zarządcy drogi, wydanego w drodze decyzji administracyjnej. Zezwolenie, o którym mowa dotyczy umieszczenia w pasie drogowym obiektów budowlanych niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego oraz reklam za zajęcie pasa drogowego pobiera się opłatę. Dotyczy to, zatem corocznych opłat z tytułu tego, że reklama znajduje się na terenie lub wisi nad terenem innej nieruchomości. Zgodnie z Ustawą wartość świadczeń pieniężnych lub niepieniężnych przysługujących zarządowi dróg, nie może być niższa niż wysokość opłaty za zajęcie pasa drogowego, która miałaby zastosowanie w przypadku danej tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego. Opłatę w celu umieszczania w pasie drogowym obiektów budowlanych niezwiązanych z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego oraz reklam, ustala się, jako iloczyn liczby metrów kwadratowych powierzchni pasa drogowego zajętej przez rzut poziomy obiektu budowlanego albo powierzchni reklamy, liczby dni zajmowania pasa drogowego i stawki opłaty za zajęcie 1 m.kw. pasa drogowego. Opłatę powiększa się, od dnia wprowadzenia opłaty reklamowej przez radę gminy, o wysokość opłaty reklamowej, o której mowa w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Zajęcie pasa drogowego o powierzchni mniejszej niż 1 m.kw. lub powierzchni pasa drogowego zajętej przez rzut poziomy obiektu budowlanego lub urządzenia mniejszej niż 1 m.kw. jest traktowane jak zajęcie 1 m.kw. pasa drogowego. Za zajęcie pasa drogowego: bez zezwolenia zarządcy drogi lub bez zawarcia umowy, z przekroczeniem terminu zajęcia określonego w zezwoleniu zarządcy drogi lub w umowie, lub o powierzchni większej niż określona w zezwoleniu zarządcy drogi lub w umowie, zarządca drogi wymierza, w drodze decyzji administracyjnej, karę pieniężną w wysokości 10-krotności opłaty.
Jakie są kary za nielegalne reklamy?
Załóżmy, że szyld jest niezgodny z wytycznymi uchwały reklamowej. Czy urząd powinien pobrać opłatę reklamową czy nałożyć karę finansową? W tej sytuacji powinien nałożyć karę. Zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych opłaty reklamowej nie pobiera się m.in. wtedy, gdy szyld jest „zgodny z zasadami i warunkami sytuowania obiektów malej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń” (art. 171 ust. 5 pkt 2). Zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „podmiot, który umieścił tablicę reklamową lub urządzenie reklamowe niezgodnie z przepisami uchwały (…) podlega karze pieniężnej” (art. 37d ust.1). Wysokość kary pieniężnej ustala się jako iloczyn pola powierzchni tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego, służącej ekspozycji reklamy, wyrażonej w metrach kwadratowych oraz 40-krotności uchwalonej przez radę gminy stawki części zmiennej opłaty reklamowej, o której mowa w art. 17a ustawy (…) o podatkach i opłatach lokalnych, powiększony o 40-krotność uchwalonej przez radę gminy stawki części stałej tej opłaty, za każdy dzień niezgodności tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego z przepisami, o których mowa w ust. 1. (art. 37d ust.8). Jakie są kary za nielegalne reklamy?
Przykładowo, od 1 lipca 2022 r. w Krakowie zakończył się dwuletni okres dostosowania, w którym właściciele nośników powinni zdemontować lub dopasować swoje konstrukcje do zapisów uchwały niezgodne z wymogami reklamy naliczane są kary. Na tym polega jeden z absurdów Ustawy – mogą być takie przypadki, że nielegalny nośnik pozostanie, a legalny będzie zdemontowany. Za 1 m.kw. szyldu, tablicy reklamowej, urządzenia reklamowego niezgodnego z zapisami uchwały krajobrazowej wysokość opłaty to ponad 100 zł dziennie (z odsetkami). Jeśli TSUE orzeknie, że Ustawa krajobrazowa jest niezgodna z konstytucją, to czy gminy poniosą koszty demontażu reklam, strat w zakresie najmu powierzchni reklamowych? Czy będą zwracać nałożone kary za niezgodne z uchwałami krajobrazowymi kary? Póki co gminy zamiast nakładania kar, starają się upominać i egzekwować usuwanie reklam.
O Autorze: Adrian Hołub, CRE Advisor, Court Expert, Investor, Geodetic Board Member, Author, Lecturer. 16-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na pięciu uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence oraz analiz chłonności dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w setkach budynków. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Wygłosił ponad 150 prelekcji, napisał ponad 150 artykułów. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości” oraz „Ekspertyzy deweloperskiej”.
