Poznań jest jednym z dynamiczniej rozwijających się rynków magazynowych w kraju. Na koniec trzeciego kwartału tego roku zasoby magazynowe w Wielkopolsce przekroczyły 3,3 mln mkw. Najwięcej, bo ponad 20 proc. powierzchni (ponad 673 300 mkw.) znajduje się w Poznaniu, kolejne 16 proc. w Gądkach (537 000 mkw.) i ponad 12 proc. w Komornikach (ponad 407 300 mkw.).
Do głównych zalet regionu należą bliskość Berlina oraz dobrze rozwinięta sieć dróg krajowych i bliskość autostrady A2. Dodatkowym atutem jest międzynarodowe lotnisko, usytuowane blisko centrum miasta, oferujące połączenia z ważnymi hubami, takimi jak Monachium, Amsterdam czy Warszawa. Sieć połączeń lotniczych dynamicznie się rozwija, umożliwiając podróż do wielu europejskich miast – od października można polecieć stąd na przykład do Dubaju.
– Poznań jest miastem kompaktowym, charakteryzującym się rozwiniętym systemem nowoczesnych środków transportu publicznego, co zapewnia wygodę mieszkańcom i pracownikom. Jest uważany za jeden z najważniejszych w Polsce ośrodków biznesowych. W naszym mieście gospodarka jest zróżnicowana, mają tutaj swoje siedziby zarówno firmy zagraniczne, takie jak Volkswagen, Bridgestone, GSK, jak i lokalne m.in. Żabka, Allegro, Raben - mówi Katja Lőžina, dyrektorka Biura Obsługi Inwestorów w Urzędzie Miasta Poznania. - Poznań jest uznany również za targową stolicę Polski, a Międzynarodowe Targi Poznańskie są niewątpliwie liderem wśród ośrodków targowych, nie tylko w Polsce, ale również w Europie Środkowej i Wschodniej. To również ważny ośrodek akademicki, co piąta osoba jest studentem – dodaje Katja Lőžina.
Jako jeden z pięciu głównych rynków magazynowych, Poznań odzwierciedla trendy panujące w całym kraju. Firmy wykazują większą ostrożność podejmując decyzje o wynajmie, co już widać w statystykach za trzy kwartały 2023 roku. Do końca września najemcy podpisali w Wielkopolsce kontrakty najmu na 330 500 mkw. magazynów, czyli o ponad 55% mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku (732 900 mkw.).
– Driverem rynku magazynowego w regionie są firmy logistyczne. I chociaż po wybuchu wojny w Ukrainie, ten rynek zbytu trochę się skurczył, to Poznań nadal jest wygodnym węzłem przeładunkowym towarów z Zachodu na Wschód. Jednak również logistycy w ostatnim roku podchodzili ostrożniej do nowych najmów. Nastroje w branży schłodziło ogóle spowolnienie gospodarcze, a co za tym idzie mniejsza przewidywalność zainteresowania ze strony klientów docelowych. W konsekwencji także w tej branży odnotowaliśmy mniej transakcji
– mówi Natalia Mika, doradczyni w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
Trzeba jednak pamiętać, że aktualne spadki liczone są w porównaniu z poprzednimi latami, gdy na rynku padały rekordy. W latach 2021 i 2022 w Wielkopolsce firmy zawarły sporo spektakularnych transakcji, na duże magazyny, po 50 – 100 tys. mkw. – Obecnie firmy wynajmują zdecydowanie mniejsze powierzchnie. Dokładnie analizują swoje potrzeby i nie decydują się na dobieranie metrów na tzw. zapas. W przyszłości będziemy też świadkami coraz częstszych konsolidacji – czyli przenoszenia działalności najemcy z kilku hal do jednej. Takie działanie ma na celu obniżenie śladu węglowego i bycia zarówno bardziej ekologicznym, jak i bliżej rynku zbytu – wyjaśnia Patryk Podgórski, doradca w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
W ostatnich 12 miesiącach najwięcej metrów magazynowych wynajęły: Raben w City Logistics Poznań III (44 tys. mkw. w 3 kw. 2023 r.), poufny najemca z sektora logistycznego w Panattoni Park Poznań XI (21 tys. mkw., 4 kw. 2022) oraz 7R Solution w 7R Park Poznań West (19 tys. mkw. w 2 kw. 2023 r.). Niemniej to w trzecim kwartale 2022 roku została podpisana rekordowa transakcja ubiegłego roku, a mianowicie firma z sektora e-commerce wynajęła 82 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań A2.
Dogodne położenie Poznania przyczynia się do rosnącego zainteresowania tym rynkiem wśród firm logistycznych. – Ze statystyk Newmark Polska wynika, że na koniec września 47 proc. ogółu powierzchni w budowie nie było objętych kontraktami najmu. Co oznacza, że deweloperzy decydowali się na rozpoczynanie niektórych inwestycji zupełnie spekulacyjnie. A to jest optymistyczny prognostyk. Widzimy również, że w kluczowych lokalizacjach w Wielkopolsce logistycy decydują się na budowanie obiektów na własność, których uzupełnieniem są wynajmowane powierzchnie. Umowy typu build to suit stanowiły prawie 20 proc. najmów w regionie w okresie styczeń-wrzesień 2023 r. Taki model przyjęły np. firmy DHL i Raben – wymienia Natalia Mika.
Największymi obiektami oddanymi w regionie w ostatnich 12 miesiącach są: P3 Poznań II w Robakowie (77 350 mkw.), Panattoni Park Poznań West Gate I w Tarnowie Podgórnym (59 600 mkw.), MLP Poznań West (58 000 mkw.) oraz Panattoni Park Poznań West Gate II (47 800 mkw.).
Rynek magazynowy kwitł w Poznaniu w kilku ubiegłych latach. W samym 2022 roku nowa podaż w regionie wyniosła aż 539 100 mkw. – czyli podobnie, jak na Górnym Śląsku i więcej niż w Warszawie. Natomiast pierwsze trzy kwartały 2023 roku zwiększyły nowoczesne zasoby magazynowe w regionie o kolejne 286 400 mkw. Spowolnienie gospodarcze spowodowało jednak, że nie cała podaż została wchłonięta. Dzisiaj pustostany w Wielkopolsce są na poziomie 7 proc. – prawie 1 p.p. mniej niż średni wakat dla Polski.
– Oczekujemy, że poziom pustostanów pozostanie stabilny, a Poznań nadal będzie rozwijał się w równym tempie. Rynek magazynowy działa w cyklach i pod koniec roku zwykle finalizuje się najwięcej umów, dlatego przewidujemy, że w ostatnim kwartale wolne powierzchnie zaczną się szybciej wypełniać – twierdzi Natalia Mika. – Jednocześnie zauważamy rosnące zapotrzebowanie na mniejsze magazyny (2 – 3 tys. mkw.), zlokalizowane w granicach miasta. Deweloperzy już odpowiadają na to zapotrzebowanie i m.in. we wrześniu ruszyła budowa City Logistics Poznań II, przy ulicy Węgorka. Inwestycja dostarczy na rynek 12 750 mkw. W najbliższym czasie planowana jest też budowa 7R City Flex Poznań East I (9500 mkw.).
Natomiast przy ul. Wołczyńskiej, w miejscu istniejących hal, MLP Group wybuduje nowy park. Obok istniejącej hali typu big box, o powierzchni ponad 10 tys. mkw., powstanie sześć budynków z powierzchniami magazynowymi typu small business unit, w modułach od 980 do 2100 mkw., a także nowoczesne powierzchnie biurowe o powierzchniach od 200 do 650 mkw. Część oferowanych modułów magazynowych będzie obejmowała mniejszą powierzchnię, idealną pod usługi kompletacji, serwisu lub showroom – informuje ekspertka Newmark Polska.
Największe inwestycje logistyczne w trakcie realizacji w Wielkopolsce to: magazyn dla H&M w Panattoni Park Poznań A2 (82 tys. mkw.), Panattoni Park Poznań A2 (60 tys. mkw.), Panattoni Park Piła (38 850 mkw.) oraz P3 Poznań II (28 300 mkw.).
Świetnie zlokalizowany Poznań ma też swoje wyzwania. Dla firm szukających powierzchni logistycznej albo przemysłowej może to być rekordowo niskie bezrobocie, które we wrześniu tego roku w mieście wynosiło tylko 1,1 proc., a w całym województwie wielkopolskim 3 proc.
– Tak, jak większość polskich miast dostrzegamy potrzebę większej liczby wykwalifikowanych pracowników, szczególnie w sektorach: nowoczesnych usług biznesowych, IT, jak również osób z wykształceniem zawodowym. Dlatego ważna jest ścisła współpraca między miastem, przedstawicielami biznesu oraz władzami uczelni. Jako miasto koncentrujemy się przede wszystkim na rozwoju naszych sektorów priorytetowych, w szczególności branży IT – mówi Katja Lőžina, która jednocześnie twierdzi, że niskie bezrobocie wydaje się wyzwaniem dla pracodawcy, ale gdy proponuje on odpowiednie warunki pracy to nie ma problemu ze znalezieniem właściwej kadry. – Potencjalny inwestor ma dostęp do profesjonalistów dostępnych już na rynku. Poznań jest atrakcyjny dla przedsiębiorców ze względu na swoją rozwiniętą infrastrukturę edukacyjną, prężny rynek pracy oraz atrakcyjną jakość życia w mieście – dodaje dyrektorka Biura Obsługi Inwestorów.
– Zachodnia część Poznania historycznie bardzo dynamicznie się rozwijała, ze względu na połączenie logistyki i biznesu z zachodnią Europą. W przyszłości „zachód” niezmiennie pozostanie mocniejszy i będzie motorem napędowym tego regionu magazynowego. Niemniej, uwzględniając m.in. możliwości rynku pracy, w tym większą dostępność pracowników, powoduje, że deweloperzy przychylniej patrzą też na działki po wschodniej stronie miasta i chętniej szukają tutaj okazji. Plany na rozwój po „prawej” stronie ma m.in. największy deweloper magazynowy w kraju Panattoni – podsumowuje Patryk Podgórski.
