W pierwszym kwartale 2023 roku całkowity wolumen transakcji najmu na rynku magazynowym wyniósł 1,2 mln mkw. Taki wynik oznacza kontynuację tendencji spadkowej w porównaniu do średniej kwartalnej z lat 2021-2022, kiedy podpisane umowy najmu oscylowały w granicach 1,7 mln mkw. wynajętej powierzchni. Należy jednak podkreślić, że tegoroczne otwarcie roku wciąż utrzymuje się nieco powyżej średniej zanotowanej w latach 2019-2020 i wynoszącej 1,1 mln mkw.
Największe nowe umowy zawarte w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku zostały podpisane przez firmę SHEIN w regionie Wrocławia (55 000 mkw.), MCG EastBridge w regionie Krakowa (36 700 mkw.) oraz przez firmę Regesta, która wynajęła łącznie 68 000 mkw. w dwóch lokalizacjach w regionie Trójmiasta (35 250 mkw.) oraz na Śląsku (32 850 mkw.).
Popyt netto, obejmujący nowe umowy, umowy BTS oraz rozbudowy, spadł o 42% r/r do 661 000 mkw. i odpowiadał za 55% całkowitego wolumenu transakcji.
Obecne otoczenie rynkowe sprawia, że najemcy ostrożniej podejmują decyzje o ekspansji lub relokacji, o czym świadczy wzrost udziału renegocjacji, które już drugi kwartał z rzędu odpowiadały za 45% popytu. Mimo to Polska nadal jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków logistycznych, a czołowi deweloperzy kontynuują aktywność budowlaną. To świadczy o silnym przekonaniu inwestorów o dalszym długoterminowym wzroście, a ten będzie napędzany przed rozwój e-commerce i produkcji. Już teraz widzimy, że firmy produkcyjne przenoszą część swoich operacji, między innymi do Polski, w celu skrócenia i zabezpieczenia łańcucha dostaw w Europie – komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
W marcu 2023 roku całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęła 29,9 mln mkw., co oznacza 21-procentowy wzrost r/r.
W ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 1,9 mln mkw., co jest najwyższym wynikiem odnotowanym w pojedynczym kwartale w historii sektora magazynowego w Polsce. Jednocześnie, w tym czasie firmy deweloperskie rozpoczęły budowę projektów o łącznej powierzchni 825 000 mkw. Oznacza to powrót aktywności developerskiej po słabym czwartym kwartale poprzedniego roku, kiedy na rynek wprowadzono jedynie 300 000 mkw. Tym samym na koniec marca w budowie pozostawało ponad 2,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, a ponad połowa, bo 54% powierzchni dotyczyła inwestycji spekulacyjnych – tłumaczy Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.
Taki rezultat sygnalizuje pozytywną reakcję deweloperów na niedobór dostępnej powierzchni magazynowej, który był obserwowany w ubiegłym roku i pomoże zaspokoić zapotrzebowanie firm poszukujących nowo wybudowanych powierzchni, które będą dostępne „od ręki”.
Perspektywy rozwoju będą w dużej mierze zależeć od czynników związanych z dynamiką popytu i kosztami finansowania. Obecnie najbardziej aktywne są te firmy, które mogą korzystać z własnego kapitału – dodaje Damian Kołata.
Wskaźnik pustostanów w pierwszym kwartale 2023 wzrósł do 6,4% (+3,2 pp. r/r), co plasuje go nieznacznie powyżej 5-letniej średniej (5,5%). Największe zmiany w ujęciu rocznym dotyczyły województwa świętokrzyskiego (+12,4 pp.), podlaskiego (+10,0 pp.), zachodniopomorskiego, (+8,3 pp.) oraz województwa lubuskiego (+ 6,5 pp.). Regionalne rynki magazynowe o najniższym wskaźniku pustostanów to województwo pomorskie (1%) i małopolskie (2%).
2022 rok stanął pod znakiem wzrostu czynszów na wielu europejskich rynkach magazynowych, co było wynikiem wysokiej inflacji, podwyżek stóp procentowych, zwiększonych kosztów budowy, niskiej dostępności powierzchni magazynowej i rosnących kosztów finansowania inwestycji. Dalszy wzrost stawek odnotowano również w pierwszym kwartale 2023 roku.
Zaczynamy już jednak dostrzegać pewne oznaki stabilizacji, zwłaszcza, jeśli weźmiemy pod uwagę zwiększoną dostępność magazynów i bardziej przewidywalne koszty budowy niż rok temu – komentuje Adrian Semaan.
Czynsze bazowe dla projektów typu big-box mieszczą się w przedziale 3,60-6,85 EUR/mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji. Czynsze dla projektów typu SBU/City Logistics są wyższe i wynoszą 5,00-7,50 EUR/mkw. miesięcznie. Dzięki ograniczeniu zachęt finansowych oferowanych najemcom, czynsze efektywne są niższe o maksymalnie 15-20% od czynszów podstawowych.
