Handel detaliczny od dłuższego czasu podlega zmianom. Najpierw zmiany zwyczajów zakupowych i rozwój e-handlu przyczyniły się do serii upadłości najemców – w USA, gdzie doszło do zamknięcia tysięcy lokali i upadku handlowych gigantów o historii sięgającej wielu dekad – zjawisko to zyskało miano „handlowej apokalipsy”. Ostatnie przejawy tego zjawiska to upadłość brytyjskiej gałęzi sieci Victoria’s Secret i otwarcie przed sądem w Warszawie postępowania sanacyjnego Tally Weijl.
W Polsce w pierwszej połowie 2020 roku epidemia koronawirusa i związane z nią zamknięcie galerii handlowych dołożyły swoje: można postawić tezę, że wielu najemców będzie musiało zmierzyć się z problemami, a część z nich upadnie.
Konsekwencje upadłości najemcy
Upadłość najemcy ma znaczące konsekwencje dla galerii. Po pierwsze, powstają zaległości, których trzeba dochodzić w procedurze upadłościowej. W upadłości pieniędzy nie starcza dla wszystkich i zazwyczaj wynajmujący odzyska skromny procent kwoty zaległości. Po drugie, zagrożone są przepływy finansowe – najemcy w upadłości często nie płacą także bieżących zaległości, co zagraża wynikającym z kredytów zobowiązaniom właściciela do zapewnienia określonego stopnia pokrycia raty kredytowej przychodami z czynszów. Przy czarnym scenariuszu może to skutkować wypowiedzeniem kredytu przez bank i zażądaniem jego natychmiastowej spłaty, co może zagrozić wypłacalności samej galerii. Po trzecie, zamknięty lokal upadłego najemcy odstrasza klientów galerii i może uruchomić przewidziane w umowach z niektórymi najemcami konsekwencje nieosiągnięcia założonych progów komercjalizacji.
Upadłość najemcy może mieć zatem poważne konsekwencje dla galerii, dlatego działania właścicieli należy podzielić na 3 opisane niżej fazy, różniące się celami i podejmowanymi działaniami.
Faza I – przed ujawnieniem się problemów finansowych najemcy
Warto przed zaobserwowaniem powyższych późnych sygnałów już wcześniej monitorować sytuację najemców – poniższa lista zawiera środki, jakie podejmujemy w tym celu w praktyce naszej kancelarii:
Faza II – po ujawnieniu się problemów finansowych
Celem galerii w fazie II jest szybkie odzyskanie lokalu, po to, żeby możliwie szybko wynająć go nowemu najemcy (poza zakresem tego artykułu pozostaje kwestia, czy w dobie handlowej apokalipsy i epidemicznego zamieszania będzie to zadanie łatwe…). Drugi cel to odzyskanie jak największej części zaległości.
Najlepszą drogą do realizacji powyższych celów jest zawarcie z najemcą porozumienia, na podstawie którego umowa zostanie rozwiązana (najlepiej – z uzyskaniem opłaty za zgodę na przedterminowe rozwiązanie), lokal zwrócony, a zaległości (lub ich znacząca część) zapłacone. Jednak takie rozwiązanie jest realistyczne na wczesnym etapie trudności finansowych, kiedy rozsądny najemca walczy o zminimalizowanie zobowiązań po to, żeby upadłości uniknąć, albo żeby w upadłość (jeśli jest nieunikniona) wejść z możliwe niską liczbą wierzycieli i sumą zobowiązań. Na późniejszych etapach powyższe rozwiązanie często nie będzie już możliwe z powodu braku środków w majątku najemcy, obawy przed przyszłymi decyzjami syndyka, albo niemożności podjęcia samodzielnego działania (zob. wcześniejsza uwaga o konieczności zgody TNS na działania najemcy).
W braku możliwości polubownego odzyskania lokalu może się okazać niezbędne wypowiadanie najmu w trybie awaryjnym. Zakłada to konieczność weryfikacji, czy zachodzą umowne przesłanki wypowiedzenia, i czy nie trzeba podjąć dodatkowych warunkujących możliwość wypowiedzenia działań (np. wysyłania wezwań), które mogą pochłaniać cenny czas – cenny dlatego, że po ogłoszeniu upadłości możliwość wypowiedzenia umowy na podstawie wcześniejszych przesłanek zostanie zablokowana.
Faza III – po ogłoszeniu upadłości / otwarciu restrukturyzacji
Ta faza zakłada, że wynajmującemu nie udało się na czas zidentyfikować problemów najemcy i odzyskać lokalu przed ogłoszeniem upadłości. Wejście w tę fazę oznacza zablokowanie niektórych możliwości galerii, jednak – mimo utrudnienia sytuacji – nie pozostawia jej bez żadnych środków. Cele właściciela w tej fazie to możliwie wczesne odzyskanie lokalu, uzyskiwanie od syndyka bieżących płatności, odzyskanie możliwie dużej części zaległości (realizowane w drodze zgłoszenia roszczenia w postępowaniu upadłościowym, którego jednak skutki są zazwyczaj nikłe). Poniższa lista obejmuje kwestie, na które warto zwrócić uwagę w tej fazie:
Perspektywy
Zważywszy na zamknięcia galerii na podstawie przepisów o zwalczaniu epidemii, liczba upadających lub restrukturyzujących się najemców jest na razie niska. Można by to było uznać za pozytywny objaw dużych możliwości adaptacyjnych, jednak przeciwko tej tezie mogą świadczyć dwie kwestie. Po pierwsze, jeszcze przed epidemią badaliśmy wielu najemców za pomocą wskaźnika „Z-score” (opisanego powyższej w części dot. fazy I). Wyniki dla znacznej części z nich, w tym poważnych na polskim rynku graczy, były zaskakującą słabe – należy się spodziewać, że tych podmiotów problemy na dłuższą metę nie ominą.
Po drugie, wielu najemców uzyskało w ostatnich miesiącach publiczne dofinansowanie w ramach „Tarczy antykryzysowej”. Warunki takiego dofinansowania zawierały wymogi, aby beneficjenci pomocy nie byli w upadłości lub restrukturyzacji. Były w związku z tym przypadki, że decyzja o złożeniu wniosku o upadłość była odkładana (a także, że złożony już wniosek podmiotu, który uzyskał dofinansowanie, został cofnięty). Można założyć, że efektem powyższej sytuacji będzie przesunięcie fali wniosków o upadłość lub restrukturyzację do czasu zużycia środków pomocowych (chyba, że sytuacja ich beneficjentów poprawi się).
O autorach:
Sławomir Lisiecki, Radca Prawny Argon Legal w kancelarii Argon Legal, z ponad 15-letnim doświadczeniem w branży nieruchomości. Specjalizuje się między innymi w świadczeniu pomocy na rzecz funduszy, deweloperów oraz wykonawców zaangażowanych w projekty komercyjne (handlowe, biurowe oraz magazynowe), w szczególności w zakresie negocjacji umów najmu, transakcji nabycia-sprzedaży, kwestii inwestycyjnych oraz budowlanych a także finansowania.
Adam Miłosz, Doradca Restrukturyzacyjny w kancelarii Argon Legal, z blisko 20-letnim doświadczeniem. Zaangażowany jest głównie w prace w zakresie restrukturyzacji oraz upadłości, w tym w projekty restrukturyzacji galerii handlowych i przedsiębiorstw budowlanych.